Właściciel, który chce sprzedać wynajmowane mieszkanie, może sprzedać je razem z najemcą albo najpierw doprowadzić do zakończenia najmu. Sprzedaż nie wymaga zgody lokatora, a kupujący wstępuje w umowę najmu w miejsce sprzedającego. Jeśli nabywca oczekuje pustego lokalu, najem trzeba zakończyć zgodnie z umową i ustawą o ochronie praw lokatorów, a gdy najemca mimo to się nie wyprowadza, zostaje pozew o eksmisję albo, przy najmie okazjonalnym, szybsza , uproszczona procedura egzekucji na podstawie oświadczenia złożonego u notariusza.
Czas zależy głównie od rodzaju umowy. Poniżej wyjaśniamy różnice między najmem zwykłym a okazjonalnym, zasady wypowiedzenia i przebieg eksmisji.
Czy można sprzedać mieszkanie, w którym mieszka najemca?
Tak. Zgodnie z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy. Przy mieszkaniach art. 692 k.c. wyłącza prawo nabywcy do wypowiedzenia najmu na podstawie przepisów o zbyciu rzeczy najętej, chyba że najemca nie objął jeszcze lokalu. Lokator nie blokuje więc transakcji, ale zawęża krąg kupujących, bo osoby, które biorą kredyt, żeby w mieszkaniu zamieszkać, szukają zwykle lokalu wolnego.
Najem zwykły i najem okazjonalny – dlaczego rodzaj umowy ma znaczenie
Najem okazjonalny może zawrzeć właściciel będący osobą fizyczną, który nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, na czas oznaczony nie dłuższy niż 10 lat (art. 19a ustawy o ochronie praw lokatorów). Do umowy dołącza się m.in. oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia lokalu oraz wskazanie innego lokalu, w którym najemca będzie mógł zamieszkać.
Przy zwykłej umowie właściciel w razie sporu potrzebuje wyroku sądu. Warto też sprawdzić, czy najem okazjonalny zgłoszono w terminie do urzędu skarbowego, bo potwierdzenie zgłoszenia dołącza się do wniosku o klauzulę wykonalności.
Kiedy właściciel może wypowiedzieć najem mieszkania?
Umowę na czas oznaczony da się wypowiedzieć tylko w wypadkach określonych w umowie (art. 673 § 3 k.c.). Właściciela mieszkania wiąże ponadto art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów: wypowiedzenie musi mieć formę pisemną i wskazywać przyczynę pod rygorem nieważności, a przyczyną może być tylko jedna z sytuacji opisanych w ustawie. Sam zamiar sprzedaży do nich nie należy. Ustawa wymienia m.in. przypadki, w których najemca:
- mimo pisemnego upomnienia używa lokalu niezgodnie z umową albo rażąco narusza porządek domowy,
- zalega z czynszem lub opłatami za co najmniej trzy pełne okresy płatności, choć na piśmie uprzedzono go o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczono dodatkowy, miesięczny termin zapłaty,
- wynajął lub podnajął lokal bez pisemnej zgody właściciela.
Wypowiedzenie następuje wtedy nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Za zgodą najemcy umowę można też rozwiązać porozumieniem stron w dowolnym terminie.
Najemca nie chce się wyprowadzić po zakończeniu najmu okazjonalnego
Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu najmu okazjonalnego właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu na piśmie z urzędowo poświadczonym podpisem. Żądanie wskazuje umowę, przyczynę ustania najmu i termin wyprowadzki, nie krótszy niż 7 dni od doręczenia (art. 19d ustawy o ochronie praw lokatorów). Gdy termin minie bezskutecznie, właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu z oświadczeniem najemcy, a potem zleca egzekucję komornikowi.
Eksmisja przy zwykłej umowie najmu – sąd, lokal socjalny i okres zimowy
Gdy najemca nie opuścił lokalu po skutecznym wypowiedzeniu zwykłej umowy, właściciel musi wnieść pozew o opróżnienie lokalu. W wyroku eksmisyjnym sąd orzeka także, czy osobie eksmitowanej przysługuje prawo do lokalu socjalnego (art. 14 ustawy o ochronie praw lokatorów). Jeżeli tak, wykonanie wyroku wstrzymuje się do czasu, aż gmina złoży ofertę najmu takiego lokalu.
Wyroków nakazujących opróżnienie lokalu co do zasady nie wykonuje się od 1 listopada do 31 marca włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma się przenieść (art. 16 ustawy). Ochrona ta nie obejmuje jednak wszystkich sytuacji – art. 17 przewiduje wyjątki, m.in. w przypadku przemocy w rodzinie lub zajęcia lokalu bez tytułu prawnego.
Sprzedać z lokatorem czy najpierw zakończyć najem?
Gdy najemca płaci regularnie, a umowa wkrótce wygasa, zwykle opłaca się poczekać i sprzedać pusty lokal. Gdy najemca zalega z czynszem, a sprawa zmierza do sądu, sprzedaż z lokatorem bywa prostsza, bo postępowanie prowadzi już kupujący. Takie mieszkania kupują głównie inwestorzy i firmy skupujące nieruchomości.
Jedną z takich firm jest KupujemyM (kupujemym.pl), skup nieruchomości za gotówkę działający w całej Polsce od 2015 roku. Firma kupuje także mieszkania zajmowane przez lokatorów, niezależnie od rodzaju umowy najmu, i nie pobiera prowizji. Wycenę może przygotować bez oglądania wnętrza, na podstawie dokumentów i lokalizacji. Zapłata następuje przy akcie notarialnym w kancelarii wybranej przez sprzedającego, a oferta uwzględnia obecność lokatora.
