O czym należy pamiętać przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii?

Jeszcze przed przystąpieniem do konkretnych działań w celu zakupu nieruchomości, zaleca się dokładne przemyślenie charakterystyki wymarzonej nieruchomości – przede wszystkim warto zwrócić uwagę na kwestie najważniejsze, które nie podlegają negocjacjom oraz konkretną lokalizację, co pozwoli zaoszczędzić czas i zmniejszyć zakres poszukiwań. Przed dokonaniem ostatecznego wyboru nieruchomości warto również udać się do Hiszpanii, aby zweryfikować ją osobiście i poznać najbliższą okolicę.
Konieczne jest także dokonanie pewnych formalności bez których zakup nieruchomości nie będzie możliwy. Jedną z nich jest uzyskanie na posterunku policji w Hiszpanii lub w Ambasadzie Hiszpanii numeru identyfikacji obcokrajowca (N.I.E. – Número de Identidad de Extranjero) oraz założenie rachunku w hiszpańskim banku. Warto także rozważyć skorzystanie z usług polskojęzycznego prawnika w Hiszpanii (władającego językiem hiszpańskim lub dodatkowo z usług tłumacza), który sprawdzi stan prawny nieruchomości, poprowadzi negocjacje w naszym imieniu i przeprowadzi przez całą procedurę, która jest bardziej skomplikowana niż w Polsce.
Procedura zakupu nieruchomości w Hiszpanii, w przypadku nieruchomości z rynku wtórnego, dzieli się przede wszystkim na następujące etapy: zawarcie umowy przedwstępnej (contrato de arras), sporządzenie aktu notarialnego oraz wpis do rejestru własności nieruchomości.

Umowa przedwstępna

Umowa przedwstępwna zawierana jest pomiędzy sprzedającym, a kupującym z zachowaniem zwykłej formy pisemnej. Umowa ta powinna uwzględniać istotne warunki transakcji sprzedaży nieruchomości, to jest zawierać informacje dotyczące przedmiotu, a także praw i obowiązków stron umowy. Zwykle w momencie podpisywana tej umowy wpłacana jest część ceny, która najczęściej przybiera postać zadatku (arras) w wysokości 10% ceny nieruchomości. W momencie podpisywania umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego zadatek zaliczany jest na poczet ceny, natomiast w sytuacji, gdy z winy kupującego nie dojdzie do podpisania umowy – sprzedający będzie mógł zachować wpłacony zadatek. Contrato de arras nie można mylić z contrato de reserva, czyli umową rezerwacyjną nieruchomości, która zawierana jest wcześniej z agencją nieruchomości w celu dokonania rezerwacji nieruchomości w zamian za uiszczenie opłaty w wysokości do 5% ceny. Umowa rezerwacyjna pociąga za sobą daleko idące skutki, bowiem strony zobowiązują się w niej do sfinalizowania transakcji, dlatego nie należy zawierać jej pochopnie.

Akt notarialny

Właściwy dokument sprzedaży nieruchomości (escritura de compraventa) sporządzany jest w formie aktu notarialnego przed hiszpańskim notariuszem, który weryfikuje zdolność do czynności prawnych stron oraz przedmiot umowy.

Wpis do Rejestru

Po uiszczeniu niezbędnych opłat i podatków, takich jak podatek VAT lub podatek od przeniesienia własności (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), czy podatek od czynności cywilnoprawnych (Actos Jurídicos Documentados) – należy dokonać wpisu nowego właściciela do hiszpańskiego odpowiednika polskich ksiąg wieczystych (Registro de la Propiedad). Wpis do rejestru nie jest obowiązkowy (kupujący staje się właścicielem nieruchomości po podpisaniu aktu notarialnego), jednak zaleca się dokonanie wpisu, który stanowi gwarancję ochrony prawnej nowego właściciela nieruchomości.