• mieszkania na sprzedaż Lublin
    Mieszkania na sprzedaż Lublin: tak drogo jeszcze nie było

    Prawo i finanse

    01.02.2018 16:47

Na rynku pierwotnym w Lublinie mieszkania osiągnęły ceny najwyższe od dekady – wynika z danych NBP przeanalizowanych przez serwis Homla.pl. W trzecim kwartale 2017 roku pod względem ceny mieszkania na sprzedaż Lublin pobił własny rekord ustanowiony w roku 2008. Średni koszt zakupu lokalu mieszkalnego wyniósł wówczas 5243 zł/m2 – o 26 zł/m2 więcej niż podczas ostatniego szczytu cenowego. Drogi był również rynek wtórny. Czy w 2018 roku ceny wzrosną jeszcze bardziej?

 

Mieszkania na sprzedaż Lublin: rok 2016 najdroższy od 10 lat

 

Dane Narodowego Banku Polskiego dotyczące III kwartału ubiegłego roku stanowiły cios dla tych, którzy liczyli, że nowe mieszkania potanieją. Podstawy do nadziei dawał II kwartał 2017, kiedy to pod względem średniej ceny nieruchomości Lublin stał się tańszy o 259 zł/m2 w stosunku do roku 2016. Niestety, ten środkoworoczny spadek cen nie utrzymał się długo. Wystarczyły zaledwie trzy miesiące, by średnia cena skoczyła ostro w górę, osiągając wartość najwyższą od ponad dekady.

Poniższy wykres oraz tabela przedstawiają średni zakupu mieszkania na sprzedaż Lublin, odnotowane przez NBP. Dla roku 2017 uwzględniono najnowsze dostępne dane (na III kwartał), zaś dla pozostałych lat dane na ostatni kwartał danego roku. Dla porównania zobrazowano także średnie ceny odnotowane w siedmiu największych polskich miastach (Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Warszawa, Wrocław). Łatwo zauważyć, że miniony rok należał do najdroższych – średnie ceny przekroczyły wówczas rekordowo wysoki poziom z 2008 roku.

 

mieszkania na sprzedaż Lublin

mieszkania na sprzedaż Lublin

W ogólnym zarysie pod względem ceny nowego mieszkania na sprzedaż Lublin pozostaje od dekady stosunkowo stabilny. Rekordowe wzrosty, związane z przystąpieniem Polski do Unii Europejskiej i gwałtownym rozwojem rynku mieszkaniowego, odnotowano tylko w latach 2006–2008. Od roku 2007 roczne wahania cen wynosiły średnio ok. 212 zł/m2. Od 2011 roku można jednak zaobserwować łagodny, ale stały trend wzrostu cen (z nieznacznymi spadkami w roku 2015). W latach 2015–2016 mieszkanie na sprzedaż Lublin podrożało najsilniej od wielu lat (o 299 zł/m2), a w roku 2017 ceny wciąż rosły. Większość obserwatorów rynku spodziewa się, że w tym roku nastąpią kolejne wzrosty.

Warto jednak zauważyć, że dane z tabeli i wykresu nie są w pełni miarodajne. Wzrost średniej ceny mieszkania na sprzedaż Lublin może być spowodowany wieloma przyczynami. Jedną z nich jest wprowadzanie przez deweloperów na rynek droższych lokali w wysokim standardzie, co automatycznie winduje średni koszt zakupu w górę. Również nowopowstające nieruchomości luksusowe potrafią mocno wpłynąć na średnie ceny.

 

Mieszkania na sprzedaż Lublin: dlaczego ceny rosną?

 mieszkania na sprzedaż Lublin

Wzrost cen mieszkań na sprzedaż w Lublinie o kilkanaście procent nie zaskakuje, jeśli spojrzeć na ceny nieruchomości w innych miastach. Mieszkania drożeją w całej Polsce co najmniej od 2014 roku, a szerszy trend wzrostowy można obserwować już od 2012 roku. Wystarczy jedno spojrzenie na idący ostro w górę wykres dla siedmiu miast, by zrozumieć, że ewentualne spadki cen byłyby dla ekspertów sporym zaskoczeniem. W kontekście panującego w Polsce głodu mieszkań i rekordów sprzedażowych odnotowywanych przez deweloperów sytuacja Lublina stanowi niestety normę.

Przyczyn, dla których mieszkania na sprzedaż w Lublinie drożeją, można wskazać kilka. Pierwszą jest ogólna korzystna sytuacja gospodarcza Polski i dobra sytuacja finansowa banków. Niskie stopy procentowe oraz stosunkowo stabilna inflacja zachęcają banki do udzielania klientom atrakcyjnych kredytów hipotecznych. To z kolei powoduje wzrost popytu na nowe mieszkania, deweloperzy nie mają więc powodu, by obniżać ceny. Drugą ważną przyczyną jest rosnący od kilku lat koszt działek budowlanych w wielkich miastach, materiałów budowlanych i robocizny. Budownictwo mieszkaniowe kosztuje deweloperów coraz więcej, szukają więc oni zysku, podnosząc ceny lokali na sprzedaż. Trzecim powodem wzrostu średnich cen jest wzrost oczekiwań Polaków względem standardu mieszkania. Chcemy mieszkać coraz lepiej, to zaś pociąga za sobą wyższe koszty zakupu, wykończenia i aranżacji mieszkania.

Poza atrakcyjną ofertą kredytową banków zainteresowanie kupnem mieszkania stymulowały w poprzednich latach przede wszystkim programy „Rodzina na Swoim” (2007–2013) oraz „Mieszkanie dla Młodych” (2014–2018). Po zakończeniu programu MdM popyt powinien częściowo wyhamować, a wielu ekspertów wskazuje, że proces ten już się rozpoczął. Wskazują na to m.in. dane GUS, według których w 2016 roku spadła w Lublinie liczba rozpoczętych budów mieszkań (o 32,1%) oraz liczba wydanych pozwoleń na budowę (o 13,5%). Obserwatorzy rynku nie oczekują jednak spadków cen nowych nieruchomości na sprzedaż. Bardziej prawdopodobne jest, że na popularności tymczasowo zyska rynek wtórny lub że popularniejsze staną się mieszkania do wynajęcia Lublin.

 

Mieszkania na sprzedaż Lublin – jakie ceny na rynku wtórnym?

 

Omawiając lubelski rynek pierwotny, warto również przyjrzeć się choćby pobieżnie rynkowi wtórnemu. Jeśli chodzi o używane mieszkania na sprzedaż Lublin od ponad dekady pozostaje względnie stabilny. Od momentu zakończenia okresu gwałtownych wzrostów w roku 2007 średnie ceny mieszczą się w przedziale 4300–5000 zł/m2. Wahania cen są zatem niewielkie, a obserwowany od roku 2013 wzrost bardzo łagodny. Jest to szczególnie zauważalne w porównaniu z analogicznym wzrostem, jaki nastąpił w tym samym okresie w siedmiu największych miastach. Dane cenowe udostępnione przez Narodowy Bank Polski zebrano na wykresie i w tabeli.

 

mieszkania na sprzedaż Lublin

mieszkania na sprzedaż Lublin

Wysokość cen na rynku wtórnym zależy przede wszystkim od struktury zasobu mieszkaniowego w danym mieście. W tym kontekście stabilność rynku pierwotnego nie dziwi – jako stosunkowo niewielki rynek nieruchomości Lublin doświadcza jedynie nieznacznych zmian zasobu. Nowych lokali na rynku wtórnym przybywa powoli, a ich standard jest dość zbliżony. Napływ nowych mieszkań w wyższym standardzie zaznacza się w średniej cenie metra kwadratowego dopiero od roku 2011.

Jeśli chodzi o przeciętne używane mieszkanie na sprzedaż Lublin oferuje najwięcej nieruchomości o powierzchni od 41 do 59 m2. Transakcje tymi dwu- i trzypokojowymi lokalami stanowią niemal połowę wszystkich transakcji na lubelskim rynku wtórnym. Najmniej popularne były w ostatnich latach mieszkania jednopokojowe – gdy w grę wchodzi kawalerka Lublin zdecydowanie woli rynek pierwotny. Niewiele jest też obszernych lokali czteropokojowych czy jeszcze większych. Według stopnia popularności najbardziej liczyły się na rynku wtórnym dzielnice Śródmieście, Czuby i Czechów. Duże jest również zainteresowanie znacznie tańszymi mieszkaniami w pobliskim Świdniku i Wólce.

Rynek wtórny stanowi też główny obszar zainteresowania dla wynajmujących i najemców. Jeśli chodzi o typowe mieszkanie do wynajęcia Lublin oferuje przede wszystkim nieco starsze lokale w blokach z wielkiej płyty. Również przeciętny pokój do wynajęcia Lublin znajduje się w starszym budownictwie. Gdy w grę wchodzą stancje Lublin przyciąga najemców przede wszystkim lokalami dwupokojowymi. Największy odsetek osób wynajmujących stanowią oczywiście studenci.

 

Rynek mieszkaniowy w Lublinie w dobrej kondycji

mieszkania na sprzedaż Lublin

Jeśli chodzi o wzrost średniej ceny mieszkania na sprzedaż Lublin nie odstaje od reszty wielkich miast kraju. Nawet przy tych skokach cenowych jest od nich jednak znacząco tańszy. Wystarczy porównać obecną rekordowo wysoką cenę (5243 zł/m2) ze średnią dla siedmiu miast (6885 zł/m2), by zyskać inną perspektywę. Lublin od lat znajduje się w czołówce polskich miast o najbardziej atrakcyjnych kosztach zakupu mieszkania. Ma również niskie koszty życia, a dzięki stałemu rozwojowi miasto oferuje też coraz więcej swoim mieszkańcom i turystom.

Warto również pamiętać, że wzrosty cen nie wpływają zbyt mocno na ogólnie pozytywną kondycję lubelskiego rynku pierwotnego. W ostatnich latach zasób mieszkaniowy Lublina stale się powiększał – przykładowo w 2016 roku wynosił on 433 mieszkania na 1000 mieszkańców. Wzrastała też liczba nowych lokali mieszkalnych oddanych do użytku. W tym samym roku powierzchnia użytkowa przypadająca na mieszkańca wynosiła 26,4 m2 – o 0,41 m2 więcej niż rok wcześniej. Według ekspertów NBP lubelscy deweloperzy jak dotąd sprawnie reagowali na popyt i oczekiwania klientów, dostosowując do nich swoją ofertę. Nawet spodziewany spadek liczby nowych inwestycji deweloperskich nie powinien mocno zachwiać lubelskim rynkiem.

Jeśli chodzi o mieszkanie Lublin odnotował w ostatnich latach na rynku pierwotnym największą popularność lokali dwu- i trzypokojowych o powierzchni użytkowej 40–60 m2 (średnio ok. 54 m2). Dużym zainteresowaniem cieszyły się i cieszą tanie mieszkania do wynajecia Lublin takie jak te oferowane przez TBS Lublin. Wzrastało jednak również coraz bardziej zainteresowanie droższymi lokalami w wysokim standardzie. Do najpopularniejszych w ostatnich latach dzielnic należały Czuby (najwyższy odsetek transakcji kupna w całym Lublinie), Węglin, Dziesiąta i Śródmieście.

Jeśli chodzi o wynajem mieszkań Lublin również jest stosunkowo stabilny. Średnie stawki najmu od 2011 roku wahają się w przedziale 22–36 zł/m2 miesięcznie, a od 2016 roku obserwowany jest niewielki trend wzrostowy. Tu również największym zainteresowaniem cieszą się lokale dwu- i trzypokojowe, szczególnie w starszym budownictwie.

 

Mieszkania na sprzedaż Lublin 2018: czy warto kupić już dziś?

 mieszkania na sprzedaż Lublin

Czy odnotowany w pierwszych trzech kwartałach 2017 roku wzrost średnich cen mieszkań w Lublinie zapowiada dalsze wzrosty w przyszłym roku? Z pewnością nie należy się spodziewać wahań cen tak radykalnych jak w latach 2006–2008. Rynek pierwotny najprawdopodobniej pozostanie w znacznej mierze stabilny, podobnie jak rynek pierwotny. Większość znawców rynku zgadza się jednak, że wzrost kosztów zakupu mieszkania na sprzedaż Lublin o ok. 10% jest prawdopodobny. Oznacza to, że z decyzją „kupię mieszkanie w Lublinie” nie warto zwlekać – lepiej przejrzeć oferty mieszkań na sprzedaż już teraz. Atrakcyjnych ogłoszeń z tytułami w rodzaju „sprzedam mieszkanie Lublin” na szczęście nie brakuje.

Szybkie kupno mieszkania powinni rozważyć przede wszystkim inwestorzy. Po podzieleniu mieszkania na pokoje do wynajęcia Lublin – największy ośrodek akademicki regionu – może się okazać dla właściciela żyłą złota. Pod studencki lub turystyczny wynajem może się nadać także dom, Lublin co roku odwiedzają bowiem setki osób chętnych do wynajmu pokoju czy mieszkania w domu jednorodzinnym. Inwestor, który chce spróbować szczęścia na lubelskim rynku, powinien zatem wpisać w serwisy ogłoszeniowe nie tylko „mieszkania na sprzedaż Lublin”, ale też „domy na sprzedaż Lublin”. Najlepsze będą nieruchomości w dobrym lub bardzo dobrym standardzie, położone w centrum lub z dobrym do niego dojazdem. Turyści docenią z kolei możliwość szybkiego i łatwego dotarcia do najważniejszych zabytków i innych atrakcji Lublina.

Osoby sceptycznie przyglądające się wzrostom cen w Lublinie mają też jednak powody do ostrożnego optymizmu. Po zakończeniu programu „Mieszkanie dla Młodych” deweloperzy będą musieli na nowo dostosować swoją ofertę do obniżonych możliwości nabywczych klientów. Również zmniejszanie się liczby nowych inwestycji w Lublinie oraz pozwoleń na budowę wskazuje na zbliżający się koniec mieszkaniowego boomu. Deweloperzy budują coraz mniej i choć wciąż sprzedają dużo, koszt zakupu nieruchomości nie może przecież rosnąć w nieskończoność. Nawet jeśli w roku 2018 ceny nie spadną, jest to więc możliwe w perspektywie kilku najbliższych lat.

 

Źródło danych: NBP, GUS, Homla.pl
KOMENTARZE
    Brak komentarzy, bądź pierwszy!

Dodaj komentarz