• mieszkania Białystok
    Nowe mieszkania Białystok: tanieją czy drożeją?

    Prawo i finanse

    30.01.2018 16:47

Jeśli chodzi o nowe mieszkania Białystok w ostatniej dekadzie przeżywał silne wahania cen. Startując z rekordowo niskiego pułapu w 2006 roku, koszty kupna mieszkania gwałtownie wzrosły w latach 2007–2008. Dalszy okres przyniósł już łagodniejsze wzrosty i spadki, z lekką tendencją zniżkową w 2017 roku. Czego można się spodziewać po rynku pierwotnym w Białymstoku w roku 2018? Analizę danych udostępnionych przez NBP przeprowadzili eksperci portalu Homla.pl.

 

Mieszkania Białystok: charakterystyka rynku

 mieszkania Białystok

Aby zrozumieć sytuację cenową na białostockim rynku pierwotnym, konieczne jest zrozumienie jego specyfiki. W ostatnich latach zasób mieszkaniowy w Białymstoku stale się powiększał. Przykładowo pod koniec 2016 roku wynosił on 430 mieszkań na 1000 ludności. O około 1,5% w roku 2016 wzrosła liczba transakcji na rynku pierwotnym. W tym samym roku odwrócił się też wieloletni trend spadku powierzchni mieszkań na sprzedaż – metraż zaczął rosnąć. Rynek pierwotny zdecydowanie dominował nad wtórnym dzięki elastyczności cen, dużemu zróżnicowaniu ofert pod względem lokalizacji oraz wyższemu standardowi lokali. Jednocześnie zaobserwowano jednak spadek liczby przyznanych pozwoleń na budowę (o 31,5%) oraz liczby mieszkań, których budowa ruszyła (o 20%). Sygnalizuje to wyhamowanie sektora budownictwa mieszkaniowego i zapowiada zmniejszenie liczby nowych mieszkań, jakie będą pojawiać się na białostockim rynku.

Również jeśli chodzi o domy na sprzedaż Białystok nie zwalniał – w 2017 roku wciąż ich przybywało. Największa fala zainteresowania budową czy kupnem domu już jednak przeminęła. W ubiegłym roku mieszkańcy Białegostoku szukali głównie mieszkań dwu- i trzypokojowych. Preferowana powierzchnia lokalu mieszkalnego wynosiła w 2016 roku średnio 75 m2, zaś w 2017 spadła do ok. 60 m2. Białostoczanie chętnie szukali też mieszkań w wysokim standardzie, co spowodowało rozrost tego sektora rynku. Do najpopularniejszych dzielnic, tak jak w latach poprzednich, nieodmiennie należały osiedla Nowe Miasto I, Sybiraków, Tysiąclecia, Bojarów i Mickiewicza.

Pod względem finansowym Białystok odnotował w ostatnich latach silniejszy niż w całym kraju wzrost średnich wynagrodzeń (o 4,6%). Bogacenie się białostoczan przełożyło się na liczbę i wartość udzielanych im kredytów hipotecznych. Według najnowszych dostępnych danych w 2016 roku łączna wartość tych kredytów wyniosła prawie 394 mln zł (o ok. 6,5% niż rok wcześniej). Coraz większy był też, podobnie jak w całej Polsce, odsetek mieszkań kupowanych za gotówkę. Do sygnałów poprawiającej się sytuacji gospodarczej Białegostoku można też zaliczyć spadek stopy bezrobocia rejestrowanego. Odnotowano także wzrost przyrostu naturalnego oraz dodatnie saldo migracji.

 

Mieszkania Bialystok – jak zmieniały się ceny na rynku pierwotnym?

 

Na wykresie oraz w tabeli poniżej pokazano, jak zmieniała się średnia cena transakcyjna mieszkania Białystok z rynku pierwotnego oraz ta sama wartość dla siedmiu największych miast Polski (Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Warszawa, Wrocław). Wykorzystano najnowsze dostępne dane NBP. Dla lat 2006–2016 wykorzystano ceny z ostatniego kwartału danego roku, a dla roku 2017 – z III kwartału.

mieszkania Białystok

mieszkania Białystok

Jeśli chodzi o cenę mieszkania Białystok największe wzrosty dotknęły w latach 2006–2008. Podobne, a nawet bardziej gwałtowne skoki cenowe można było w tym czasie obserwować także w innych największych miastach kraju. Ich przyczyną była gwałtowna hossa na rynku nieruchomości, rozpoczęta w 2005 roku wraz z przystąpieniem Polski do Unii Europejskiej. Dużą rolę odegrał także uruchomiony w 2007 roku program „Rodzina na swoim”, który dzięki dopłatom do rat kredytu umożliwił wielu Polakom kupno mieszkania. Padły wtedy rekordy cenowe takie jak 5 177 zł/m2 w Białymstoku w roku 2008, a rynek nieruchomości w tym mieście do dziś nie powrócił do poziomu cen sprzed 2007 roku.

Jeśli chodzi o sprzedaż mieszkań Białystok w 2008 roku doświadczył silnych spadków cen wskutek globalnego kryzysu gospodarczego. Jego skutki rynek pierwotny oraz wtórny miały odczuwać przez wiele lat. Popyt na lokale mieszkalne znacząco spadł, a banki zaostrzyły warunki przyznawania kredytów hipotecznych na kupno mieszkania. Ucieszyli się tylko ludzie posiadający mieszkania do wynajęcia Białystok przeżył bowiem falę zainteresowania wynajmem mieszkań. Aby utrzymać wyniki sprzedażowe, deweloperzy musieli obniżyć ceny – do roku 2012 spadły one w Białymstoku średnio o 820 zł/m2.

Trwająca do dziś późniejsza stabilizacja cen, poprzedzona okresem lekkich wzrostów w latach 2013–2014, miała kilka źródeł. Zaliczyć do nich należy zastąpienie programu „Rodzina na swoim”, zakończonego w 2013 roku, opartym na innych zasadach programem „Mieszkanie dla Młodych”. Na ceny wpłynęła także korzystna sytuacja gospodarcza w Polsce, dzięki której deweloperzy mogli budować rekordowo dużo mieszkań, a banki – udzielać tanich kredytów hipotecznych.

 

Mieszkania Białystok na tle reszty kraju

 mieszkania Białystok

Jeśli spojrzeć szerzej na rodzimy rynek nieruchomości Białystok zdecydowanie zyskuje na atrakcyjności – to jedno z najtańszych wielkich miast Polski. W porównaniu ze średnią dla siedmiu największych ośrodków miejskich Białystok oferuje ceny niższe nawet o 2200 zł/m2. Ta uśredniona wartość nie ukazuje oczywiście dobrze różnic pomiędzy poszczególnymi rynkami, daje jednak wyobrażenie o skali. Pod względem ceny mieszkania Białystok bije na głowę miasta takie jak Warszawa, Kraków czy Poznań. Według danych NBP tańsza od Białegostoku jest tylko Zielona Góra, a porównywalne ze stolicą województwa podlaskiego ceny mieszkań mają jedynie Opole, Rzeszów i Kielce. Większe miasta z pewnością oferują więcej możliwości, jednak pod względem kosztów zakupu nowego mieszkania Białystok jest praktycznie bezkonkurencyjny.

Łatwo również zauważyć, że w porównaniu ze średnią dla siedmiu największych miast Białystok wykazuje też mniej gwałtowne wahania cen. Rynek pierwotny jest tu stosunkowo stabilny. Dla inwestorów, którzy postanowili kupić i wprowadzić na rynek mieszkanie do wynajęcia Białystok to raczej kiepskie miejsce. Jednak dla osób planujących kupno mieszkania Białystok prezentuje się atrakcyjnie. Jest to w dodatku jedyne spośród ośmiu uwzględnionych miast, w którym od roku 2014 ceny wykazują lekką tendencję spadkową. Średnie ceny zmalały nieznacznie – zaledwie o 107 zł/m2 – jednak w porównaniu z innymi, stale drożejącymi miastami jest to wciąż plus. Dla porównania w siedmiu największych miastach kraju nowe mieszkania podrożały w latach 2014–2017 średnio o 670 zł/m2.

Dla dopełnienia obrazu warto jeszcze wspomnieć krótko o rynku pierwotnym i rynku najmu. W ciągu ostatnich sześciu lat transakcyjna cena mieszkania Białystok na rynku wtórnym oscylowała wokół 4000 zł/m2. W najtańszym roku 2015 wartość ta wyniosła 3665 zł/m2 (I kwartał roku). Różnice między rynkiem pierwotnym a wtórnym nie są więc w Białymstoku duże. Jeśli chodzi o wynajem mieszkań Białystok również oferuje dość niskie stawki. W I kwartale 2017 roku wynosiły one średnio 27,3 zł/m2 i były nieco wyższe niż w latach poprzednich.

 

Czy stabilne ceny się utrzymają?

mieszkania Białystok

Obecnie średnie ceny mieszkań w Białymstoku nieznacznie maleją – w ciągu trzech pierwszych kwartałów 2017 roku spadły one o 42 zł/m2. Ta obniżka cen stanowi jednak zaledwie pomijalny element szerszej stabilizacji rynku pierwotnego w Białymstoku. Koszt zakupu mieszkania utrzymuje się na zbliżonym poziomie już od 2011 roku, z niewielkimi tylko wahaniami. Dlaczego ceny mieszkań stoją w miejscu?

W ostatnich latach ważną przyczyną był utrzymujący się wysoki popyt na mieszkania, wywołany nadchodzącym końcem programu „Mieszkanie dla Młodych”. Ów popyt dodatkowo napędzała polityka finansowa banków, które chętnie udzielały klientom kredytów hipotecznych. Białostoczanie chętnie kupowali mieszkania nie tylko dla siebie, ale też pod wynajem, którego zyskowność od kilku lat utrzymuje się na wysokim poziomie. A ponieważ deweloperzy sprawnie reagowali na to zainteresowanie, wprowadzając na rynek mieszkania, ceny mogły pozostać na stabilnym poziomie. Również ostra konkurencja między deweloperami przyczyniła się do złagodzenia wahań cen. Na ich stabilizację wpływ miały także rekordowo niskie stopy procentowe i korzystna sytuacja polskiej gospodarki.

W najbliższym czasie należy się jednak raczej spodziewać pewnych wzrostów cen. Może to zaskakiwać w obliczu końca programu „Mieszkanie dla Młodych” – zmniejszenie możliwości nabywczych dużej części Polaków powinno teoretycznie skłonić deweloperów do obniżenia cen. Popyt na lokale mieszkalne wcale jednak nie spada, a dodatkowo rosną ceny materiałów budowlanych i robocizny. Stopniowo kończą się również atrakcyjne działki budowlane w centrach miast. Wszystko to składa się na rosnące koszty budowy mieszkań, co prawie na pewno pociągnie za sobą wzrost cen mieszkań.

Warto też zauważyć, że stabilność średnich cen może być nieco myląca. Uśrednione wartości maskują bowiem niektóre zjawiska rynkowe. Przykładowo w ostatnich latach deweloperzy coraz częściej wprowadzali na rynek pierwotny w Białymstoku droższe mieszkania o wyższym standardzie. W ujęciu uśrednionym ten wzrost cen został jednak zrównoważony wzrostem udziału mieszkań w niższym standardzie w rynku. W rzeczywistości pod względem ceny mieszkania Białystok mógł zatem nie potanieć, a podrożeć.

 

Mieszkania na sprzedaż Białystok – kupować czy czekać?

 mieszkania Białystok

Sprzedam mieszkanie Białystok – tak zatytułowanych ofert serwisy ogłoszeń nieruchomości mają tysiące. Czy jednak warto kupować mieszkanie Białystok w 2018 roku? Wszystko zależy od tego, czy ceny pozostaną na stabilnym poziomie. Niestety, z powodu omówionych już przyczyn większość obserwatorów rynku spodziewa się, że lokale mieszkalne znowu zaczną drożeć. W tej sytuacji kupno mieszkania w Białymstoku może być dobrym krokiem – wartość nieruchomości powinna z czasem wzrosnąć. Jeśli dodatkowo w drugiej połowie roku podrożeją kredyty (a warto zaznaczyć, że wiele banków już podniosło marże), zwlekanie z zakupem przyniesie klientom tylko straty. Trudno jednak oczywiście przewidzieć, jak na dłuższą metę zachowa się rynek.

Jedno jest pewne – na powrót do rekordowo niskich cen sprzed przystąpienia Polski do UE nie ma co liczyć. Obecnie za nowe mieszkanie o powierzchni 60 m2 trzeba w Białymstoku zapłacić 267 780 zł – w roku 2006 kosztowało ono 187 020 zł, czyli aż o 80 760 zł mniej. Kto kupił lokal przed boomem na rynku nieruchomości, jest więc dziś właścicielem mieszkania sporo więcej wartego.

 

Źródło danych: NBP, Homla.pl

 

KOMENTARZE
    Brak komentarzy, bądź pierwszy!

Dodaj komentarz