• ceny mieszkań
    Ceny mieszkań w 2017. Coraz drożej w całej Polsce

    Prawo i finanse

    07.03.2018 16:41

Ceny mieszkań z rynku pierwotnego rosną w całej Polsce – donoszą analitycy Głównego Urzędu Statystycznego. Wzrosty cen ofertowych w porównaniu z rokiem poprzednim zaobserwowano we wszystkich spośród 17 uwzględnionych największych miast w kraju. Również ceny transakcyjne niemal wszędzie wzrosły. Ile trzeba obecnie zapłacić za nowe mieszkanie na sprzedaż i jakich zmian cen można się spodziewać w 2018 roku?

 

Ceny mieszkań w 2017 – kontynuacja trendu wzrostowego

ceny mieszkań

Jeśli chodzi o nieruchomości na sprzedaż, rosnące ceny mieszkań obserwuje się w całej Polsce już od kilku lat. Koszt kupna mieszkania rośnie w większości miast co najmniej od 2013 roku. Rynek nieruchomości przestał wówczas odczuwać bolesne skutki globalnego kryzysu ekonomicznego, a dodatkowa stymulacja popytu za pomocą programu „Mieszkanie dla Młodych” wzmogła ruch w sektorze mieszkań popularnych. Nie bez znaczenia były też rekordowo niskie stopy procentowe oraz wysoka dostępność atrakcyjnych kredytów hipotecznych w licznych bankach kredytowych. Od tamtej pory rosną zarówno ceny mieszkań, jak i wyniki sprzedażowe oraz budowlane deweloperów.

Rok 2017 był jednak szczególny pod względem skali wzrostów cen. W największych miastach kraju zaobserwowano gwałtowniejsze skoki cenowe niż w latach poprzednich. Przykładowo w Łodzi po kilku latach względnie stabilnej sytuacji na rynku pierwotnym nastąpiły silne podwyżki. Średnia cena metra kwadratowego nieruchomości na sprzedaż wzrosła z 4850 zł do 5148 zł – aż o 298 zł/m2. Tak silna podwyżka w skali roku zaskoczyła zarówno deweloperów, jak i kupujących, wśród których Łódź słynęła jako jedno z najtańszych największych miast Polski. W innych miastach ceny mieszkań wzrosły łagodniej, nadal jednak były to zauważalne różnice. Tym samym ci, którzy spodziewali się spadków na rynku w nadziei na tani zakup mieszkania, musieli pożegnać się z tymi marzeniami. Polski rynek nieruchomości rozkwita w imponującym tempie, a wraz z jego rozwojem pną się w górę ceny.

Eksperci spodziewają się, że również w roku 2018 spodziewać się należy podwyżek. Jako główny argument podawane są stale wzrastające ceny działek budowlanych oraz rosnące koszty robót w budownictwie mieszkaniowym. Wybudowanie mieszkania na sprzedaż kosztuje coraz więcej, więc by utrzymać zyski, deweloperzy przerzucają część kosztów na klienta. Jako dodatkowy czynnik wpływający na ceny wskazuje się też zakończenie programu MdM, bez którego rynek powinien stopniowo zacząć wyhamowywać. Mimo to deweloperzy są przekonani, że jeśli chodzi o sprzedaż mieszkań, czeka ich kolejny rekordowy rok.

 

Ceny mieszkań w 2017. Gdzie mieszkania na sprzedaż podrożały najbardziej?

ceny mieszkań

Jeśli chodzi o rynek pierwotny Warszawa od dawna słynie jako najdroższe miasto w kraju. Sława ta po raz kolejny została potwierdzona – w IV kwartale 2017 roku nowe mieszkania kosztowały tu aż 7751 zł/m2. Ceny ofertowe były jeszcze wyższe od transakcyjnych: jeśli chodzi o mieszkania Warszawa rynek pierwotny miał średnie ceny na poziomie 8020 zł/m2. Kwocie tej wciąż jednak daleko do rekordowego wyniku z roku 2007, kiedy to metr kwadratowy w stolicy kosztował 8571 zł (cena transakcyjna). Warto również zauważyć, że jeśli chodzi o ceny mieszkań Warszawa podrożała w 2017 roku łagodniej niż w latach poprzednich – o średnio 65 zł/m2.

Jeśli chodzi o ceny nieruchomości Szczecin zdecydowanie podrożał w skali roku najbardziej – aż o 606 zł/m2. Ten bezprecedensowy wzrost wynika po części z rozrostu sektora nieruchomości luksusowych, który zawyżył średnie ceny. Częściowo jednak był to naturalny wzrost, wynikający z dużego zainteresowania lokalami mieszkalnymi. Gdy w grę wchodzą nowe mieszkania Szczecin stanowi jeden z najbardziej aktywnych lokalnych rynków nieruchomości w Polsce. Warto jednak zauważyć, że nawet po tym wzroście Szczecin pozostaje jednym z najtańszych wielkich miast kraju.

Silnie, bo aż o prawie 400 zł/m2, podrożały też mieszkania na sprzedaż Olsztyn. Ta stosunkowo nieduża miejscowość w IV kwartale 2017 roku przebiła cenowo m.in. Łódź, Lublin i Katowice. Typowe mieszkanie Olsztyn oferuje obecnie za średnio 5387 zł/m2. Wzrost cen częściowo wyjaśnia napływ inwestorów, którzy wykupują lokale z myślą przekształcenia ich w mieszkania na wynajem dla turystów. Coraz więcej osób decyduje się zamieszkać na nowych osiedlach, by korzystać z walorów krajobrazowych okolicy.

Trzeci najsilniejszy wzrost cen zaobserwowano w Gdańsku, gdzie koszt zakupu mieszkania od roku 2016 wzrósł o 348 zł/m2. Nie było to zaskoczeniem dla obserwatorów rynku, ponieważ jeśli chodzi o cenę mieszkania Gdańsk drożeje ostro już od 2014 roku. Gdy w grę wchodzą ceny nieruchomości Gdańsk przeżywa podwyżki oczywiście głównie za sprawą ruchu turystycznego.

 

Ceny mieszkań 2017 – gdzie było taniej?

 ceny mieszkań

Z tabeli jasno zatem wynika, że dla osób liczących na tanie mieszkania Warszawa, Gdańsk czy Poznań nie mają obecnie zbyt dobrych wieści. Poza omówionymi już miastami silnie rosnące ceny mieszkań zaobserwowano także w Krakowie (o 340 zł/m2), Bydgoszczy (o 325 zł/m2), Łodzi (o 298 zł/m2) Katowicach (o 228 zł/m2) i Wrocławiu (o 226 zł/m2). Wzrosty na mniejszą skalę odnotowały także pod względem ceny mieszkania Kielce, Opole, Białystok, Warszawa i Zielona Góra. Było też jednak kilka ośrodków miejskich, w których średnie ceny spadły.

Spośród trzech miast ze spadkami największe zaliczyły nowe mieszkania Rzeszów. Średnie ceny mieszkań zmalały tu o 194 zł/m2, co pozwoliło im znaleźć się poniżej rekordowo wysokiego pułapu 5000 zł/m2. Poziom ten Rzeszów przekroczył tylko w roku 2016. Ponowne obniżki w roku 2017 ucieszyły klientów, którzy obawiali się już, że ich miasto zaczyna coraz mocniej drożeć. Mniej zadowoleni byli deweloperzy, trzeba jednak zauważyć, że pod względem średniej ceny mieszkania Rzeszów nadal jest bardzo atrakcyjny. Z grona uwzględnionych miast tańsze są tylko Kielce, Opole, Białystok i Zielona Góra.

Jeśli chodzi o taniejące mieszkania na sprzedaż Lublin sytuuje się na drugim miejscu. Średnie ceny spadły w tym mieście w skali roku o 119 zł/m2 i osiągnęły poziom 5093 zł/m2. Pod względem cen nieruchomości Lublin od lat jest jednym z tańszych wielkich miast Polski. Nawet tu jednak krajowy trend wzrostowy odcisnął swoje piętno – jeszcze w roku 2011 mieszkanie kosztowało tu o prawie 500 zł/m2 mniej.

Ostatnim miastem ze spadkami była Gdynia. Tu jednak ceny zmalały zaledwie o 71 zł/m2. Obserwatorzy rynku zwracają też uwagę, że obecnym cenom daleko do tych z lat 2012–2013, kiedy to mieszkanie kosztowało średnio ok. 6000 zł/m2. Od tamtej pory mieszkania na sprzedaż Gdynia podrożały o 900 zł/m2. Biorąc pod uwagę podwyżki w pobliskim Gdańsku, również w Gdyni należy zatem spodziewać się w dalszej perspektywie raczej wzrostów.

 

Ceny mieszkań 2017 – wzrosty i spadki w skali kwartału

ceny mieszkań

Rosnące ceny mieszkań obserwowano według GUS w Polsce nie tylko w skali rocznej, ale też kwartalnej. Jeśli chodzi o rynek pierwotny Kraków, Warszawa czy Poznań zaliczyły co prawda spadki, były one jednak nieznaczne. W nieco mniejszych ośrodkach miejskich ceny jednak przeważnie rosły. Co więcej, na 17 przeanalizowanych miast wzrosty kwartalne nastąpiły w aż 10 z nich.

Pod względem ceny mieszkania na sprzedaż Olsztyn podrożał w ciągu trzech miesięcy najbardziej – aż o 458 zł/m2. Biorąc pod uwagę roczny wzrost cen w tym mieście o 396 zł/m2, dane te nie zaskakują. Na drugim miejscu znalazła się Gdynia, gdzie ceny mieszkań wzrosły o 273 zł/m2. Trzecią pozycję w cenowym wyścigu zajęła Łódź. Jeśli chodzi o mieszkanie na sprzedaż Łódź oferuje obecnie ceny na poziomie nieco ponad 5100 zł/m2. Mimo ostro rosnącej od kilku lat ceny mieszkania Łódź sprzedaż lokali wciąż utrzymuje na wysokim poziomie. Tak samo wysoki popyt obserwuje się w innych drożejących miastach – rozpędzony rynek nieruchomości nie zwalnia.

W tym samym okresie w mniejszym stopniu wzrastały też koszty zakupu lokalu w innych miastach. Pod względem ceny mieszkania Kielce podrożały o 142 zł/m2. Gdy chodzi o koszt zakupu mieszkania Białystok też drożał – o 124 zł/m2. Coraz droższe nowe mieszkania Katowice oferują klientom już od kilku lat. W 2017 wzrost w skali kwartału był niewielki (o 40 zł/m2), ale w skali roku znaczny (o 228 zł/m2). Coraz kosztowniejsze jest kupno mieszkania także w Szczecinie i Zielonej Górze. Trzeba jednak zwrócić uwagę na skalę tych wzrostów. Pod względem ceny mieszkania na sprzedaż Zielona Góra podrożała kwartalnie bardzo niewiele, bo jedynie o 12 zł/m2. W skali roku było to równie pomijalne 15 zł/m2. Gdy chodzi o rynek nieruchomości Zielona Góra jest zatem stabilna – warto uwzględnić to przy interpretowaniu danych z tabeli. Trzeba również pamiętać, że kwartalne wahania średnich cen potrafią być niemiarodajne – lepsze są ujęcia roczne.

 

Ceny mieszkań 2017 – skąd spadki w skali kwartału?

 ceny mieszkań

Jak wspomniano, pod względem cen nieruchomosci Krakow, Warszawa i inne największe miasta zaliczyły w skali kwartału niewielkie spadki. Mieszkanie Warszawa oferowała w grudniu po cenie o 69 zł niższej niż we wrześniu. Także jeśli chodzi o Poznań mieszkania na sprzedaż lekko potaniały – o 27 zł/m2. Z kolei nowe mieszkania Kraków udostępnia klientom o 19 zł/m2 taniej. Są to obniżki bardzo nieznaczne, które w dodatku z reguły wyrównywane są większymi wzrostami w skali roku. Skąd jednak te zmiany cen?

W większości przypadków cena mieszkania na sprzedaż Poznań, Wrocław czy Kraków podlega naturalnym wahaniom. Koniec roku często przynosi pod tym względem lekkie spadki oraz nasilenie popytu. W roku 2017 było ono szczególnie zauważalne w związku z dobiegającym końca programem „Mieszkanie dla Młodych”. Gdy chodzi o nowe mieszkania Bydgoszcz czy Sanok nie różnią się zatem od stolicy – lekkie różnice cen między kwartałami są zupełnie normalne.

Ujmując rzecz szerzej, stosunkowo niewielkie wahania cen w skali kwartalnej są dowodem na dobrą kondycję polskiego rynku nieruchomości. Deweloperzy w całym kraju sprawnie reagują na popyt, dostosowując do niego podaż, dzięki czemu ceny mieszkań mogą pozostać względnie stabilne. Nowe mieszkania Poznań czy nowe mieszkania Kraków mogą kosztować sporo, jednak klient może być spokojny, że nie wzrosną skokowo z miesiąca na miesiąc.

Również wzrosty cen w skali roku są – wbrew pozorom – pozytywnym sygnałem. Dowodzą one bowiem, że rynek naturalnie reaguje na zjawiska takie jak rosnące ceny działek budowlanych czy zakończenie MdM. Jeśli chodzi o Wrocław, Kraków czy Gdańsk nie ma zatem mowy o sztucznym pompowaniu bańki cenowej, jak to miało miejsce np. w latach 2006–2008. Również popyt jest wysoki i powinien taki pozostać nawet bez stymulacji za pomocą rządowych dopłat. Jeśli chodzi o sprzedaż mieszkań Białystok ma się bowiem równie dobrze jak Kołobrzeg czy Częstochowa. Polacy kupują lokale chętnie zarówno na własny użytek, jak i pod zyskowną inwestycję.

 

Rynek pierwotny – co przyniesie rok 2018?

 ceny mieszkań

Nieruchomości Kraków, mieszkania Poznań, mieszkania Wrocław sprzedaż – takie frazy codziennie wpisują w wyszukiwarki serwisów ogłoszeniowych tysiące osób. Mieszkaniowy boom trwa w Polsce w najlepsze, a deweloperzy spodziewają się, że czeka ich kolejny rekordowy rok. Czy jednak rzeczywiście osoby zainteresowane kupnem mieszkania mają się z czego cieszyć?

Rosnące ceny nieruchomości Bydgoszcz, Kutno czy Zamość to oczywiście dla kupujących zjawisko negatywne. Warto jednak spojrzeć na nie w szerszej perspektywie. Świadczą one bowiem, jak wspomniano, o znakomitej kondycji rynku. Jeśli, jak spodziewają się tego eksperci, zacznie on wyhamowywać w roku 2019 czy jeszcze później, nastąpi to przede wszystkim w wyniku podwyżki rekordowo niskich stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej. Wielu spodziewało się ich podniesienia już w 2018, co jednak nie nastąpiło. Podwyżka stóp jest prędzej czy później nieunikniona, póki co jednak inwestorzy mogą z korzystnej koniunktury skorzystać. Kto dziś kupi mieszkanie, przez kilka najbliższych lat będzie mógł je sprzedać z zyskiem.

Co zatem przyniesie 2018? Zapewne kolejne podwyżki – ale też wciąż wysoką dostępność atrakcyjnych kredytów hipotecznych, szeroki wybór mieszkań i opłacalność inwestycji w mieszkania. Mieszkania Poznan, mieszkania Łódź czy nieruchomości Katowice warto zatem kupować – wciąż trwa najlepszy okres na kupno lokalu.

 

Autor: Przemysław Zańko, serwis Homla.pl
KOMENTARZE
    Brak komentarzy, bądź pierwszy!

Dodaj komentarz