Inwestycja w miejsce parkingowe lub garaż na wynajem należy do najciekawszych form pomnażania kapitału na rynku nieruchomości. Mimo to polscy inwestorzy kupują przede wszystkim lokale przeznaczone na mieszkania do wynajęcia, a garażami interesują się tylko nieliczni. Biorąc pod uwagę stale narastający problem braku miejsc parkingowych w miastach, można się jednak spodziewać, że inwestycje w garaże na wynajem i miejsca parkingowe będą coraz bardziej popularne. Co warto wiedzieć, by działać w tym segmencie rynku? Na pytanie odpowiadają eksperci serwisu ogłoszeń nieruchomości Homla.pl.

 

Miejsce parkingowe lub garaż na wynajem – odpowiedź na problemy wielkich miast

 

garaż na wynajem

 

Problem niedostatecznej liczby miejsc do zaparkowania samochodu to problem, z jakim wiele miast boryka się od dawna. Gwałtowny przyrost liczby prywatnych i firmowych pojazdów, jakie pojawiły się na polskich drogach po roku 1989, spowodował trwający aż do dziś kryzys komunikacyjny. W miastach brakuje zarówno parkingów, jak i miejsc parkingowych czy garaży przypisanych do mieszkań. Szczególnie mieszkania na sprzedaz na rynku wtórnym często pozbawione są gwarancji, że nowy właściciel będzie miał gdzie zostawić auto. Zdesperowani kierowcy parkują niezgodnie z prawem na trawnikach, chodnikach, poboczach i prywatnych posesjach, narażając się na mandaty i utrudniając życie pieszym.

Fakt, że na tę współczesną bolączkę wciąż nie udało się znaleźć rozwiązania, potwierdzają dane statystyczne zbierane w licznych miastach. Współczynnik określający liczbę miejsc parkingowych przypadających na jedno mieszkanie w większości miast Polski wynosi zaledwie 1,1. Oznacza to, że rodzina z dwoma samochodami będzie mieć zazwyczaj poważny problem z zaparkowaniem obu aut. W niektórych wielkich miastach współczynnik ten wygląda jeszcze gorzej – przykładowo dla Krakowa jest to zaledwie 0,8. Tymczasem szacuje się, że na jednego mieszkańca przypada w tym mieście 0,47 samochodu. Gdzie mają się podziać wszystkie te pojazdy?

Deweloperzy oraz właściciele nieruchomości na sprzedaż szybko wyczuli okazję do zysku. Ceny domów na sprzedaż z garażami i mieszkań z miejscami parkingowymi są sporo wyższe niż ceny nieruchomości ich pozbawionych. Coraz częściej można też trafić na ogłoszenia nieruchomości, w których podano dwie ceny: za lokal bez miejsca na samochód i odpowiednio wyższą za lokal z miejscem parkingowym. Zaczęli się jednak pojawiać również inwestorzy, których ofertą jest działka na sprzedaż z garażem lub sam garaż jako osobna nieruchomość. Ofert tych jest zbyt mało, by mogły w jakimkolwiek znaczącym stopniu zmniejszyć problem niedoboru miejsc do parkowania w miastach. Stanowią jednak cenną opcję dla tych, którym nie udało się kupić mieszkania dostosowanego do potrzeb kierowców.

 

Garaże i miejsca parkingowe – dlaczego warto inwestować?

 

garaż na wynajem

 

Wynajem garażu czy miejsca parkingowego jako inwestycja to w naszym kraju temat nowy i nie do końca jeszcze poznany. Wiarygodnych źródeł informacji jest niewiele, a praktycznych porad od doświadczonych inwestorów jest jak na lekarstwo. Ten brak wiedzy to jedna z głównych przyczyn znikomego zainteresowania Polaków inwestowaniem w miejsca parkingowe na wynajem. Tymczasem inwestycja taka przynosić może 5% zysku, a w szczególnie atrakcyjnych lokalizacjach nawet sporo więcej. Jakie są jej główne zalety?

  1. Stosunkowo niskie ceny nieruchomości

Początkujący inwestor nie dysponuje z reguły dużymi środkami finansowymi. Tymczasem aby inwestować w mieszkanie czy lokal do wynajęcia, potrzeba kwot rzędu przynajmniej 100 000 zł. Kupno garażu lub miejsca parkingowego pod gołym niebem pozwala obejść ten problem. Przeciętny garaż murowany kosztuje od ok. 5000 zł wzwyż, a zwykły „blaszak” to koszt zaledwie ok. 1600 zł. Miejsce postojowe w garażu podziemnym oznacza w większych miastach Polski wydatek od ok. 15 000 zł w górę. Pozwala to łatwo zdywersyfikować portfel inwestycji.

  1. Bezpieczeństwo inwestycji

Garaż czy miejsce postojowe to jedna z najbezpieczniejszych inwestycji, zwłaszcza dla początkującego inwestora. Klienci wynajmują je zazwyczaj na dłuższy czas, wypowiadając umowę najmu dopiero w momencie przeprowadzki. Jako lokale użytkowe nieruchomości te wolne są od problemu z eksmisją niewypłacalnych lokatorów. Na kupnie garażu trudno też dużo stracić – ich ceny utrzymują się na stałym poziomie nawet w dłuższych okresach.

  1. Łatwość zarządzania nieruchomością

Zakup miejsca postojowego z reguły przebiega szybko i wiąże się z niewieloma formalnościami. Najemcy często kupują miejsca postojowe bez oglądania ich lub sami jadą obejrzeć nieruchomość. Sam obiekt praktycznie nie miewa wad ukrytych, a do tego jest w zasadzie bezobsługowy. Niemal nie zdarzają się też przypadki zniszczenia mienia, a w samej nieruchomości nie ma się co zepsuć. Jedyne możliwe usterki to np. awaria instalacji elektrycznej czy zgubienie pilota od bramy – ich naprawa jest dla właściciela prosta i mało kosztowna.

 

Miejsca parkingowe i garaże – jakie wady?

 

garaż na wynajem

 

Jak każda inwestycja, również i miejsca postojowe mają swoje wady. Nie są one aż tak poważne, by zniechęcić do inwestycji, na pewno jednak skłaniają do zastanowienia. Poniżej przedstawiamy te z nich, na które warto zwrócić szczególną uwagę.

  1. Wysokość podatku od nieruchomości

Miejsce parkingowe oraz garaż to lokale użytkowe, co oznacza, że dotyczy ich dziesięciokrotnie wyższa niż w przypadku lokali mieszkalnych stawka podatku od nieruchomości. W roku 2018 maksymalna stawka tego podatku wynosi 7,77 zł/m2 (o 0,15 zł więcej niż w roku 2017). Co więcej, właściciel miejsca postojowego w hali garażowej staje się też automatycznie współwłaścicielem całej hali. Oznacza to, że np. w przypadku niewypłacalności któregoś z sąsiadów sąd może nakazać pozostałym współwłaścicielom zapłacenie brakującej kwoty. Dodatkowo inwestor, który kupi miejsce w hali garażowej, musi też płacić za utrzymanie części wspólnych (np. podjazdu). Poniesie też wraz z pozostałymi współwłaścicielami koszty usunięcia ewentualnych awarii.

  1. Koszty opłat czynszowych

Miejsce postojowe generuje mniejszy zysk niż mieszkanie do wynajęcia, a jednocześnie wiąże się ze sporymi opłatami. Przed zakupem koniecznie należy sprawdzić, jaką część uzyskanych pieniędzy będziemy musieli odprowadzić do spółdzielni mieszkaniowej. Często lista wymaganych opłat okazuje się zaskakująco długa: opłata administracyjna, sprzątanie, zużycie energii elektrycznej, fundusz remontowy, odśnieżanie… Łączna kwota może sięgać kilkudziesięciu złotych miesięcznie, co czyni taką inwestycję mało opłacalną.

  1. Trudność ze znalezieniem najemców

Chętnych na wynajem samego miejsca postojowego jest w naszym kraju stosunkowo niewielu. Co gorsza, do osób tych trudno nieraz dotrzeć. Zdaniem ekspertów serwisu Homla.pl warto połączyć ogłoszenie w internecie z ulotkami wkładanymi za wycieraczki czy do skrzynek pocztowych. Nawet przy takich działaniach trudno nieraz dotrzeć do potencjalnych najemców. Wiele osób woli bowiem parkować nielegalnie, ale za to za darmo. Sporo jest też klientów, którzy oczekują czynszu na nierealistycznym poziomie kilkudziesięciu złotych miesięcznie. Mieszkanie postojowe wciąż kojarzy się bowiem w Polsce z darmowym „bonusem” przy kupnie mieszkania.

 

Ile można zarobić na wynajmie miejsc postojowych?

 

garaż na wynajem

 

Jako inwestycja stosunkowo tania i bezpieczna miejsce postojowe wiąże się też niestety ze stosunkowo niskim zyskiem. Uzyskanie zwrotu na poziomie przekraczającym 5% jest jak najbardziej możliwe, wymaga jednak przemyślanego wyboru nieruchomosci oraz sporego szczęścia. Możliwe do uzyskania stawki miesięcznego czynszu to średnio:

– samodzielny garaż: 150–500 zł,

– naziemne miejsce parkingowe: 50–300 zł,

– miejsce parkingowe w garażu podziemnym: 100–450 zł.

Stawki te różnią się w zależności od wielkości miasta i lokalizacji nieruchomości na wynajem. W serwisach ogłoszeń nieruchomości takich jak Homla.pl przeciętny czynsz to 200–300 zł. To stosunkowo niewiele, zwłaszcza jeśli wziąć pod uwagę wysokość opłat, jakie musi ponieść miesięcznie właściciel obiektu. W Warszawie, gdzie opłaty te mogą z łatwością sięgnąć 100 zł, oznacza to zysk na poziomie 100–200 zł. Nadal jednak inwestycja taka jest bardziej opłacalna niż np. roczna lokata bankowa. Inwestor może również kupić kilka takich nieruchomości i w ten sposób zwiększyć zyski. Trzeba jedynie pamiętać, że przychody z najmu miejsca postojowego podlegają opodatkowaniu tak samo jak przychody z mieszkania do wynajęcia.

Główne przeszkody na drodze do uzyskania wyższej stopy zwrotu z inwestycji w miejsce postojowe można wzkazać dwie. Pierwszą z nich jest niewielki popyt na garaże i miejsca parkingowe jako osobne nieruchomości. Co więcej, na ten dodatkowy wydatek decydują się tylko osoby zamożniejsze, gotowe zapłacić więcej za codzienny komfort. Ci, którzy z trudem spłacają kredyt mieszkaniowy, wolą szukać oszczędności, gdzie tylko się da – i parkują „na dziko”.

Drugą przeszkodą jest opór potencjalnych najemców przeciwko zbyt wysokim czynszom. W sytuacji, gdy popularny „blaszak” można wynająć już za 50 zł miesięcznie, najemcy utwierdzają się w przekonaniu, że miejsca postojowe powinny być tanie. Klienci często nie wiedzą też, z iloma opłatami wiąże się dla właściciela wynajem garażu. W rezultacie oferty z czynszami na poziomie 400–500 zł, jakie gwarantowałyby rozsądny zysk, są często odrzucane jako zbyt drogie.

 

Miejsce postojowe na wynajem – wybieramy lokalizację

 

garaż na wynajem

 

Najważniejsza przy zakupie miejsca postojowego na wynajem jest rzecz jasna lokalizacja. Warto poczytać, jakie osiedla w naszej okolicy borykają się z problemem braku miejsc parkingowych i właśnie tam szukać ofert. Dobrym pomysłem będzie przejrzenie serwisów ogłoszeń nieruchomości pod kątem ofert z garażami czy miejscami do parkowania. Cennych wskazówek udzielą też z pewnością znajomi kierowcy. Gdy już ustalimy, jaki obszar nas interesuje, warto wybrać się tam i rozejrzeć po okolicy. Duża liczba samochodów zaparkowanych na chodnikach czy trawnikach będzie potwierdzeniem, że wybraliśmy dobrze.

Najatrakcyjniejsze – ale i najdroższe – będą oczywiście centra miast. Tu jednak większość oferowanych miejsc postojowych pochodzić będzie z rynku wtórnego. W przypadku garaży na sprzedaż może to oznaczać nieco gorszy stan techniczny. Osoby dysponujące mniejszymi środkami finansowymi lepiej zrobią, szukając na nowych osiedlach położonych na obrzeżach. Miejsca postojowe będą tu tańsze, a popyt na nie większy z racji konieczności dojazdów do pracy. Zdecydowanie nie warto za to inwestować w garaże poza miastem. Większość kierowców będzie tu wolała parkować na podjeździe lub kupi od razu dom z przypisanym do niego garażem.

Według danych serwisu Homla.pl na największe zyski, ale też najwyższe koszty można liczyć w stolicy. Tu czynsz za wynajem miejsca w garażu podziemnym sięga 500 zł miesięcznie, a za samodzielny garaż – nawet 700 zł. Drugim najkorzystniejszym miastem do inwestowania w miejsca postojowe jest Wrocław. Tu można liczyć na odpowiednio 440 zł i 500 zł miesięcznego czynszu. Trzecim wartym rozważenia miastem jest Kraków z czynszami na poziomie 400–450 zł. W Bydgoszczy, Poznaniu, Szczecinie i Trójmieście maksymalny koszt wynajmu sięga 300–350 zł. W pozostałych miastach jest z reguły nieco taniej, trzeba się więc liczyć z mniejszymi zyskami.

Najkorzystniejszym momentem na szukanie miejsc postojowych na sprzedaż jest jesień. Spadek temperatury powoduje wówczas wzrost zainteresowania garażami (zwłaszcza ocieplonymi). Jednocześnie jesień oznacza napływ zmotoryzowanych studentów i zwiększony popyt na miejsca do parkowania.

 

Miejsce postojowe – kwestie prawne

 

garaż na wynajem

 

Miejsce postojowe jako nieruchomość może posiadać własną księgę wieczystą lub księgę wspólną z mieszkaniem. W tym pierwszym przypadku można nim obracać bez problemu – pod względem prawnym stanowi ono osobną nieruchomość. Nieco inaczej jest w przypadku wspólnej księgi. Takie miejsce postojowe można zakupić wyłącznie z mieszkaniem na sprzedaż. Oznacza to, że duża część miejsc postojowych na rynku pierwotnym jest w praktyce niedostępna dla inwestora chcącego zarabiać na ich wynajmie. W takiej sytuacji pozostają tylko poszukiwania na rynku wtórnym albo zakup garażu wolnostojącego.

Dość skomplikowana jest sytuacja miejsc postojowych w garażach podziemnych. Stosunkowo często hala garażowa stanowi pod względem prawnym jeden lokal użytkowy będący współwłasnością wielu właścicieli. Inwestor chcący kupić miejsce postojowe w takim garażu nabywa zatem nie tyle konkretne miejsce, co współwłasność całej nieruchomości. To z kolei oznacza konieczność uzgadniania wielu kwestii z innymi współwłaścicielami oraz ponoszenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Jednocześnie zarazem właściciel udziału w garażu staje się członkiem wspólnoty mieszkaniowej i uzyskuje prawo głosu na zebraniach. Warto pamiętać, że taki udział może nabyć również osoba niebędąca mieszkańcem danego budynku. Prawo nie reguluje również, komu wolno korzystać z konkretnych miejsc parkingowych w takiej hali. Jeśli współwłaściciele nie umówią się inaczej, każdy może parkować, gdzie zechce.

Może się też zdarzyć, że parking stanowi część wspólną budynku obciążoną służebnością gruntową parkowania pojazdu. W takim wypadku służebność przypisana jest do konkretnego lokalu mieszkalnego i niemożliwe jest nabycie miejsca postojowego bez jednoczesnego kupna mieszkania. Służebność taka przechodzi z właściciela na właściciela przy sprzedaży nieruchomości. Rozwiązanie to często spotykane jest na osiedlach zamkniętych, zapobiega ono bowiem parkowaniu na terenie osiedla osób niebędących mieszkańcami. Dla inwestora oznacza ono jednak poważną przeszkodę.

 

Inwestycja w miejsca postojowe – co z własnością działki?

 

garaż na wynajem

 

Szczególny przypadek stanowi garaż wolnostojący nabywany wraz z działką. Tu duże znaczenie ma forma własności gruntu, na którym budynek postawiono. Jaka będzie najkorzystniejsza dla inwestora?

  1. Pełna własność działki – wiąże się z najwyższymi kosztami i największą liczbą formalności. Jednocześnie taka forma własności daje inwestorowi pełną swobodę późniejszego obrotu taką nieruchomością i zabezpiecza przed ewentualnymi roszczeniami osób trzecich, jakie mogą wystąpić w przypadku, gdy działka jest dzierżawiona lub w użytkowaniu wieczystym. Ogłoszenia nieruchomości, których treścią są działki na sprzedaż z garażami, pojawiają się w serwisach stosunkowo rzadko, warto więc szukać także np. w lokalnej prasie czy na tablicach ogłoszeniowych.
  2. Użytkowanie wieczyste działki – ta forma własności jest obecnie na celowniku rządu, który planuje zastąpienie jej pełną własnością lub współwłasnością. Co więcej, garaży na sprzedaż na działkach z użytkowaniem wieczystym jest niewiele. Koszty miesięczne utrzymania garażu na takiej działce są stosunkowo niskie, inwestora czeka jednak jednorazowy wydatek na notariusza.
  3. Dzierżawa działki – garaże na gruntach dzierżawionych są z reguły tańsze niż przy innych formach własności. Nie ma też konieczności zawierania transakcji przez notariusza, co oznacza niższe koszty początkowe dla inwestora. Dzierżawa wiąże się jednak z ryzykiem, że warunki dzierżawy z czasem ulegną pogorszeniu (np. wzrosną koszty). Warto też pamiętać, że miesięczne opłaty związane z taką działką będą stosunkowo wysokie.
  4. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – taką działkę można zdobyć dość tanio, nie wymaga ona bowiem udziału notariusza. Trzeba się za to liczyć z dość wysokimi opłatami administracyjnymi. Stosunkowo niewiele jest ogłoszeń kupna z tym typem własności, inwestor musi więc poświęcić trochę czasu na poszukiwania.

Jaki zatem jest werdykt? Jeśli zależy nam na spokoju i swobodzie obrotu nieruchomością, najlepiej rozejrzeć się za ogłoszeniami typu „sprzedam działkę”. Jeśli szukamy przede wszystkim oszczędności, najkorzystniejszą opcją będzie dzierżawa.

 

Niejasna kwestia własności garażu – co robić?

 

garaż na wynajem

 

Inwestor myślący o kupnie garażu często może się niestety w Polsce natknąć na problem nieuregulowanego stanu prawnego nieruchomości. Jego najczęściej spotykaną odmianą jest kompleks garażowy podzielony między współwłaścicieli na zasadzie pisemnej lub ustnej umowy. W przypadku takiego obiektu zawsze należy zachować ostrożność. Kupując garaż w takim kompleksie, kupujemy bowiem tak naprawdę współwłasność całego obiektu, nie prawo do użytkowania konkretnego garażu. Wszelkie kwestie remontów czy wynajmu osobom trzecim muszą być w tej sytuacji uzgadniać ze współwłaścicielami. Prawo do dysponowania „swoim” garażem właściciel ma więc w gruncie rzeczy mocno ograniczone.

Zakup takiego obiektu wiąże się również z niebezpieczeństwem, że w przyszłości nieuregulowany stan prawny stanie się źródłem kłopotów. Nawet jeżeli taka sytuacja trwa od wielu lat, a współwłaściciele dogadują się bez problemów, nie ma żadnej gwarancji, że tak będzie nadal. Wystarczy sprzeciw pozostałych współwłaścicieli, by inwestor utracił możliwość np. przeprowadzenia remontu garażu. Nie będzie mógł też samodzielnie wynająć takiego miejsca postojowego, co w przypadku inwestycji stanowi duże utrudnienie. Również ponowna sprzedaż udziału w kompleksie garażowym będzie utrudniona.

Jedynym rozwiązaniem w takiej sytuacji jest zniesienie współwłasności na drodze sądowej lub przez podpisanie odpowiedniej umowy. Wspólny kompleks garażowy zostanie wówczas przekształcony w jedną z istniejących form prawnych. Jest to jednak proces długotrwały i uciążliwy, a na efekty można czekać długo. Najbezpieczniej jest zatem zrezygnować z inwestycji w taki obiekt i poszukać innego, o uregulowanym stanie prawnym.

 

Czy warto ubezpieczać miejsce postojowe?

 

garaż na wynajem

 

Ubezpieczenie nieruchomości na wynajem to rozsądny krok dla inwestora, który chce zminimalizować ryzyko. Czy jednak opłaca się on w przypadku miejsca parkingowego w hali garażowej, miejsca pod gołym niebem lub garażu wolnostojącego? Wydaje się, że nie – ryzyko włamania do takiego obiektu czy jego poważnego uszkodzenia jest znikome. Ubezpieczenie warto rozważyć w zasadzie tylko w przypadku garażu wolnostojącego. Jest on bowiem narażony np. na pożar czy zalanie.

Warto podkreślić, że właściciel miejsca postojowego na wynajem nie odpowiada prawnie za uszkodzenie zaparkowanego na nim pojazdu. Dotyczy to zarówno zniszczeń dokonanych np. przez kapiącą na samochód wodę, jak i poważniejsze problemy takie jak kradzież. W tym pierwszym przypadku wyjątek stanowi tylko garaż wolnostojący. Jeśli pojazd został uszkodzony z powodu wad wynajętego od nas garażu (np. nieszczelnego dachu), a wada ta istniała już w momencie podpisywania umowy, właściciel samochodu może próbować walczyć w sądzie o odszkodowanie. Wiele zależy tu jednak od dokładnych zapisów w umowie – każdy taki przypadek powinien zostać indywidualnie zbadany przez prawnika.

Inwestor, który obserwuje rynek nieruchomości, szybko jednak zauważy, że tego typu problemy zdarzają się rzadko. Większość garaży na sprzedaż jest w dobrym stanie technicznym, a jakiekolwiek wady obiektu można przecież usunąć przed rozpoczęciem wynajmu. Ubezpieczenie będzie zatem w większości przypadków zbędnym wydatkiem.

 

Wynajem garażu lub miejsca parkingowego – warto zachować ostrożność

 

garaż na wynajem

 

Na koniec warto pamiętać, że tego typu inwestycję należy traktować z jeszcze większą ostrożnością niż inwestycję w nieruchomosci mieszkaniowe. Pula potencjalnych klientów będzie bowiem mniejsza niż w przypadku inwestowania w domy czy mieszkania do wynajecia, a ryzyko większe. Zanim zdecydujemy się na kupno garażu czy miejsca parkingowego, trzeba uważnie sprawdzić i dokładnie przemyśleć związane z tym kwestie:

  • lokalizację,
  • cenę,
  • dodatkowe opłaty (m.in. za wpis do księgi wieczystej),
  • możliwy do uzyskania czynsz wynajmu,
  • potencjalne problemy, jakie mogą się z zakupem wiązać.

Warto zwrócić uwagę przede wszystkim na stosunek ceny do lokalizacji. Liczba osób zainteresowanych wynajmem miejsca do zaparkowania auta jest w Polsce wciąż niewielka. Jeśli więc inwestycja ma przynieść zysk, kupujmy tylko nieruchomości naprawdę atrakcyjne finansowo. Trzeba przy tym pamiętać, że od 1 stycznia 2018 roku obowiązuje nowa minimalna szerokość miejsca parkingowego – wzrosła ona z 2,3 m do 2,5 m. Warto wypatrywać okazji – sprzedający często nie wiedzą, jak wycenić taką nieruchomość i żądają czasem śmiesznie małych sum. Jeśli takie miejsce postojowe będzie zlokalizowane w centrum miasta, na wynajem bez problemu znajdą się chętni.

 

Autor: Przemysław Zańko, serwis Homla.pl
KOMENTARZE
    Brak komentarzy, bądź pierwszy!

Dodaj komentarz