Sprzedam mieszkanie TBS Warszawa, szukam mieszkania za odstępne Łódź – na te i podobne hasła trafia się w serwisach ogłoszeniowych co chwila. Towarzystwa Budownictwa Społecznego, popularnie zwane TBS-ami, miały stanowić odpowiedź na problemy polskiego rynku nieruchomości. W praktyce szybko się jednak okazało, że gdy chodzi o tanie mieszkania na wynajem w ramach TBS-ów, sytuacja nie jest różowa. Czy warto starać się o mieszkanie w TBS? I czym ryzykuje osoba „kupująca” taki lokal za tzw. odstępne?

 

TBS Warszawa, TBS Białystok, TBS Lublin – o co chodzi z mieszkaniami TBS?

 TBS Warszawa

Choć TBS-y istnieją w Polsce już od ponad 20 lat, dla wielu osób temat wciąż jest dość zagadkowy. O co chodzi z TBS-ami? Idea Towarzystw Budownictwa Społecznego narodziła się w latach 90. Cel istnienia tych towarzystw jest prosty: budować mieszkania do wynajęcia dla osób o zarobkach zbyt wysokich, by miały szansę otrzymać mieszkanie komunalne, a zarazem zbyt niskich, by móc wynajmować lokal po cenach rynkowych lub kupić mieszkanie na sprzedaż. W tym celu ustawodawca stworzył szereg mających to ułatwić zasad.

Gdy chodzi o TBS zasady są wszędzie takie same. TBS Warszawa, TBS Poznań, TBS Szczecin – niezależnie od regionu Polski grunt pod budowę udostępnia zawsze gmina. Następnie Towarzystwo Budownictwa Społecznego stawia inwestycję mieszkaniową przy wsparciu z budżetu państwa. Osoby chętne do zamieszkania w takim budynku muszą następnie zapłacić Towarzystwu tzw. partycypację czy zaliczkę partycypacyjną. Oznacza ona odsetek kosztów budowy danego mieszkania, który lokator zobowiązuje się pokryć, partycypując tym samym w kosztach wzniesienia budynku. Opłata ta wynosi z reguły ok. 20–30% wartości lokalu i zgodnie z prawem nie może być wyższa.

Po wpłaceniu do TBS Warszawa, Lublin czy Wrocław partycypacji oraz kaucji, lokator może wprowadzić się do mieszkania dożywotnio. Nigdy nie stanie się ono jego własnością, nie może on jednak również zostać z lokalu usunięty. Osoba wynajmująca lokal od TBS płaci czynsz, który zawiera w sobie m.in. opłaty eksploatacyjne, fundusz remontowy oraz ratę kredytu. Jakiego? Tego, który Towarzystwo zaciągnęło w celu wybudowania budynku (kredytodawcą jest państwo lub bank komercyjny). Czynsz lokatorski jest wyższy niż w lokalach komunalnych, ale niższy niż przy wynajmie rynkowym.

Dodatkowo partycypant w TBS Warszawa, TBS Katowice czy dowolnym innym TBS zyskuje prawo do wskazania, kto będzie najemcą danego lokalu. Można oczywiście wskazać siebie, ale też dowolnego członka rodziny, znajomego czy nawet obcą osobę. Partycypant może też zapisać mieszkanie swojemu dziecku – dziedziczy ono wówczas prawo do wynajmu mieszkania.

 

Dla kogo TBS?

 TBS Warszawa

Podstawowym kryterium przy przyznawaniu mieszkań lokatorom są zarobki. TBS Warszawa, Toruń czy Władysławów to inicjatywa skierowana do osób o średnich dochodach. Aby dana osoba mogła zostać najemcą TBS, dochód gospodarstwa domowego w dniu zawarcia umowy najmu nie może być wyższy niż 1,3 przeciętnego wynagrodzenia brutto w województwie, powiększonego o odsetek zależny od liczby domowników. Wartość przeciętnego wynagrodzenia określa się na podstawie danych ogłoszonych przed dniem podpisania umowy najmu. Dla gospodarstw domowych jednoosobowych wspomnianą wartość przeciętnego wynagrodzenia powiększa się o 20%. Dla gospodarstwa dwuosobowego będzie to 80%, a każda kolejna osoba tworząca gospodarstwo powiększa tę wartość o dalsze 40%.

Jednocześnie trzeba jednak pamiętać, że potencjalnego lokatora TBS wykluczają zarówno zbyt wysokie, jak i zbyt niskie zarobki. Osoba wynajmująca lokal w TBS Warszawa czy TBS Białystok musi bowiem być w stanie opłacać czynsz. Najemcy w najtrudniejszej sytuacji finansowej muszą się zadowolić mieszkaniami komunalnymi. Mieszkanie TBS nie może też zostać przyznane firmie – otrzymać je są w stanie tylko osoby fizyczne.

Na tych wyliczeniach reguły TBS Warszawa, Lublin czy Augustów się nie kończą. Dodatkowe zasady określa ustawa z dnia 26.10.1995 roku o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz.U. z 2000 r. Nr 98, poz.1070 ze zm.). Przyszły najemca TBS nie może również w dniu objęcia lokalu posiadać tytułu prawnego do innego mieszkania w tej samej miejscowości. Reguła ta dotyczy również pozostałych osób w gospodarstwie domowym. Najemcom wolno jednak posiadać lokal w innej miejscowości, jeśli staranie się o lokal TBS wynika z chęci podjęcia pracy w pobliżu nowego mieszkania.

Co ważne, zakaz posiadania prawa do innego lokalu obowiązuje lokatorów przez cały czas trwania umowy najmu. Jeśli w tym czasie nabędą oni prawo do innego mieszkania (np. dzięki spadkowi), muszą zgłosić ten fakt Towarzystwu. Nie może ono wówczas wypowiedzieć takiej osobie umowy najmu, może jednak wypowiedzieć dotychczasową wysokość czynszu. Dodatkowe zasady dotyczące najemców określa regulamin TBS.

 

TBS Warszawa, Bydgoszcz, Konin a dochody

 TBS Warszawa

Wysokość dochodów, jaka pozwala starać się o mieszkanie do wynajęcia z TBS, różni się w zależności od województwa i liczby osób w gospodarstwie domowym. Kwota ta ma znaczenie nawet dla tych, którzy lokal już otrzymali. TBS Warszawa, TBS Poznań czy dowolny inny ma prawo weryfikować dochody najemców. Co dwa lata każdy najemca ma obowiązek złożyć do Towarzystwa deklarację, w której określi średni miesięczny dochód rodziny. Musi też poinformować TBS, jeśli w międzyczasie uzyskał prawo do innego lokalu. Dochód dla TBS oblicza się, odejmując od dochodu brutto składki na ubezpiecznia społeczne oraz koszty uzyskania przychodu. Nie odejmuje się za to podatku ani składki na ubezpieczenie zdrowotne.

Jeśli najemca przekroczy maksymalny dopuszczalny dochód, nabędzie prawo do innego mieszkania na wynajem lub nie złoży deklaracji w terminie, TBS może wypowiedzieć wysokość czynszu. Oznacza to, że dla danego lokalu przestaje obowiązywać maksymalna określona w ustawie wysokość czynszu (4% wartości odtworzeniowej mieszkania). Jeśli przekroczony został dochód maksymalny, czynsz zostaje wtedy podwyższony proporcjonalnie do przekroczenia. Jeśli takie przekroczenie nastąpi trzy razy z rzędu (w trzech kolejnych deklaracjach), TBS może wypowiedzieć takiej osobie umowę najmu.

Nieco inne są konsekwencje podania w deklaracji informacji niezgodnych z prawdą. Osobie, która się tego dopuści, TBS może natychmiast wypowiedzieć umowę najmu. Jeśli mimo tego lokatorzy odmówią wyprowadzenia się, Towarzystwo może nałożyć na nich odszkodowanie. Jego wartość to 200% normalnej wysokości czynszu najmu.

Dochód w TBS Warszawa i innych TBS-ach nie obejmuje wszystkich źródeł utrzymania. Nie wliczają się do niego:

  • dodatek mieszkaniowy,
  • jednorazowe świadczenia pieniężne i świadczenia w naturze w ramach pomocy społecznej,
  • zasiłki okresowe z pomocy społecznej,
  • zasiłki pielęgnacyjne,
  • pomoc w zakresie dożywiania,
  • dodatek z tytułu urodzenia dziecka,
  • jednorazowe zapomogi z tytułu urodzenia się dziecka,
  • dodatki dla sierot zupełnych,
  • świadczenia pomocy materialnej dla uczniów.

W niektórych TBS-ach obowiązują poza maksymalnymi także minimalne progi dochodowe. Ich wysokość określa każdorazowo zarząd danego Towarzystwa.

 

Nie takie tanie mieszkania do wynajęcia, czyli ile kosztuje TBS?

 

Wielu osobom niezaznajomionym z tematyką Towarzystw Budownictwa Społecznego wydaje się, że TBS-y to lokale dla najbiedniejszych. To błędne przekonanie wynika zwykle z mylenia TBS-ów z mieszkaniami komunalnymi. Tymczasem jeśli przyjrzeć się kosztom mieszkania w TBS Warszawa czy TBS Gliwice, łatwo się przekonać, że lokalom tym daleko do najtańszych. Ile kosztuje mieszkanie w TBS?

TBS Warszawa

Pierwszym kosztem, jaki musi ponieść przyszły najemca, jest zaliczka partycypacyjna. W TBS Warszawa i większości innych TBS-ów wynosi ona 30% wartości odtworzeniowej lokalu. Wartość odtworzeniowa mieszkania ustalana jest przez przemnożenie powierzchni całkowitej lokalu przez wskaźnik przeliczeniowy metra kwadratowego powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego. Wskaźnik ten co pół roku ustala wojewoda, różni się on więc w zależności od województwa.

Kolejnymi kosztami są kaucja i czynsz. Wysokość kaucji zabezpieczającej to zawsze 12-krotność miesięcznego czynszu za dany lokal mieszkalny. Kaucja ta podlega zwrotowi w momencie rozwiązania umowy najmu, pod warunkiem, że mieszkanie zwracane jest w stanie niezmienionym. Sam czynsz, jak wspomniano, nie może przekroczyć 4% wartości odtworzeniowej mieszkania w skali roku. Według danych Polskiej Izby Gospodarczej Towarzystw Budownictwa Społecznego średnia wysokość czynszu w TBS wynosi 10–11 zł/m2. W praktyce wartość ta jest zwykle nieco wyższa, szczególnie w dużych miastach. Przykładowo wysokość czynszu w roku 2016 wynosiła:

  • dolnośląskie: 12,39 zł/m2 (Wrocław: 15,93 zł/m2)
  • kujawsko-pomorskie: 11,93 zł/m2 (Bydgoszcz: 14,54 zł/m2, Toruń: 14,54 zł/m2)
  • lubelskie: 10,84 zł/m2 (Lublin: 14,09 zł/m2)
  • lubuskie: 11,17 zł/m2 (Gorzów Wielkopolski: 13,50 zł/m2, Zielona Góra: 13,50 zł/m2)
  • łódzkie: 10,89 zł/m2 (Łódź: 12,96 zł/m2)
  • małopolskie: 12,97 zł/m2 (Kraków: 16,06 zł/m2)
  • mazowieckie: 11,91 zł/m2 (Warszawa: 19,26 zł/m2)
  • opolskie: 11,57 zł/m2 (Opole: 12,86 zł/m2)
  • podkarpackie: 12,28 zł/m2 (Rzeszów: 14,40 zł/m2)
  • podlaskie: 12,49 zł/m2 (Białystok: 14,23 zł/m2)
  • pomorskie: 14,07 zł/m2 (Gdańsk: 15,00 zł/m2)
  • śląskie: 11,59 zł/m2 (Katowice: 14,44 zł/m2)
  • świętokrzyskie: 10,70 zł/m2 (Kielce: 14,39 zł/m2)
  • warmińsko-mazurskie: 10,61 zł/m2 (Olsztyn: 15,66 zł/m2)
  • wielkopolskie: 12,74 zł/m2 (Poznań: 17,95 zł/m2)
  • zachodniopomorskie: 11,86 zł/m2 (Szczecin: 13,69 zł/m2)

 

TBS – zalety i wady

 

TBS Warszawa

TBS Warszawa, TBS Białystok, TBS Szczecin – niezależnie od regionu Polski, zainteresowanie lokalami TBS jest wysokie. Kolejki chętnych są bardzo długie, a wiele osób czeka na mieszkanie całymi latami. Skąd taka popularność TBS-ów?

Podstawową zaletą mieszkania w TBS Warszawa czy innym TBS-ie jest poczucie bezpieczeństwa. Gdy w grę wchodzi rynkowy wynajem mieszkań, lokator stale musi liczyć się z możliwością niespodziewanego wypowiedzenia umowy. Również czynsz może wzrosnąć nieoczekiwanie, i to do bardzo dużych kwot. W TBS-ie najemca może czuć się spokojnie – dopóki opłaca dość niski czynsz, nikt go z lokalu nie usunie. Zamieszkanie w lokalu TBS oznacza również brak konieczności zaciągania kredytu hipotecznego. Nie ma więc ryzyka, że nagła utrata pracy czy choroba w rodzinie oznaczać będą eksmisję na bruk.

Plusem TBS-ów jest również to, że lokale te są od razu wykończone pod klucz. Najemca nie musi się więc kłopotać samodzielnym wykańczaniem mieszkania ani ponosić związanych z tym kosztów. W lokalu można się też czuć swobodnie, według uznania malując ściany czy np. montując półki. Co więcej, lokator TBS może przekazać w spadku prawo do lokalu swojemu dziecku.

Niestety, TBS-y posiadają również pewne wady. Największą jest fakt, że za stosunkowo wysoką kwotę partycypacji oraz nie najniższy czynsz mieszkańcy otrzymują tylko lokal na wynajem. Mieszkanie nigdy nie stanie się własnością zamieszkującego, jak ma to miejsce przy kredycie hipotecznym. Co więcej, lokator musi regularnie ujawniać przed Towarzystwem swoje dochody i uważać, by nie złamać żadnego z warunków. Wystarczy bowiem np. wzrost zarobków czy praca poza terenem gminy, by sytuacja się skomplikowała.

Trzeba wreszcie wspomnieć, że niektóre z budynków TBS oferują dość niski standard życia. TBS Warszawa, TBS Katowice, TBS Kutno – taka sytuacja może się niestety zdarzyć wszędzie. Jeśli przy stawianiu budynku Towarzystwo cięło koszty, lokatorów czekają cienkie ściany, odpadające płytki i cieknące krany. TBS-y są też czasem położone w mało atrakcyjnych lokalizacjach na obrzeżach miast.

 

Zadłużenie w TBS

 TBS Warszawa

Choć mieszkańcy TBS-ów mają zwykle znacznie lepszą sytuację finansową niż lokatorzy mieszkań socjalnych, i tu zdarzają się problemy z wypłacalnością. W TBS Warszawa, TBS Zduńska Wola, TBS Gdańsk i wielu innych TBS-ach łączny dług lokatorski sięga milionów złotych. Co więcej, praktyka pokazuje, że w większości jest to dług wieloletni, wynikający z głębszych problemów finansowych lokatorów. Jak TBS-y radzą sobie z tą sytuacją?

Sposób postępowania Towarzystw zależy od przyczyn niepłacenia czynszu. Jeśli zarząd TBS rzetelnie wykonuje swoje obowiązki, każdy przypadek traktowany jest indywidualnie. Osoby nieuczciwe, celowo unikające płatności, stanowią rzadkość – a najskuteczniejszym sposobem na nie jest odcięcie ciepłej wody do czasu uregulowania długu. Pomaga również wpisywanie oszustów do Krajowego Rejestru Dłużników. TBS-y mogą też żądać pieniędzy od wszystkich dorosłych lokatorów danego mieszkania, nie tylko od partycypanta czy głównego najemcy.

Inaczej postępuje się, gdy dług wynika z trudnej sytuacji finansowej spowodowanej np. utratą pracy, chorobą czy śmiercią w rodzinie. Aby ułatwić takim lokatorom wyjście na prostą, dług często rozkładany jest na łatwiejsze do spłacenia raty. Innym rozwiązaniem może być zamiana mieszkań. Towarzystwo pomaga zadłużonym mieszkańcom skontaktować się z innymi najemcami TBS, którzy chcieliby zamienić swój lokal na większy. Osoba, która wprowadza się do zadłużonego lokalu mieszkalnego, spłaca zobowiązania poprzedników, uzyskując w zamian lepsze lokum. Z kolei dłużnik pozbywa się długu, a po przeprowadzce do mniejszego mieszkania płaci niższy czynsz. Dla wielu lokatorów to dość, by zażegnać problemy finansowe na dobre.

Ostatnim sposobem, jakie stosują TBS-y, jest skierowanie sprawy do sądu. Wbrew pozorom jest to sposób na realną pomoc zadłużonym mieszkańcom. Jeśli sąd na podstawie nowej sytuacji finansowej najemców orzeknie o ich eksmisji z mieszkania komunalnego do socjalnego, lokatorzy będą odtąd płacić dużo niższy czynsz. Często obywa się nawet bez przeprowadzki – zajmowane dotąd mieszkanie może zostać przekwalifikowane na socjalne, o ile spełnia określone warunki. Najemcy płacą zatem mniej – i mogą wreszcie spłacić długi.

 

Odstąpię partycypację TBS – co to znaczy?

TBS Warszawa

Szukam mieszkania za odstępne Poznań, sprzedam mieszkanie za odstępne Łódź – przeglądając ogłoszenia nieruchomości, na takie hasła trafić można często. O co tu chodzi? O osoby oczekujące latami na mieszkanie w TBS Warszawa czy innych TBS-ach, które postanawiają cały proces przyspieszyć. Dogadują się one z lokatorami TBS planującymi przeprowadzkę i płacą im za możliwość przejęcia mieszkania. Cena takiej „sprzedaży” zawiera zwykle kwotę partycypacji oraz tzw. odstępne, czyli płatność za sam fakt odstąpienia lokalu. W ten sposób chętni do zamieszkania w TBS omijają długą kolejkę oczekujących. Z kolei poprzedni lokator uzyskuje zwrot poniesionych kosztów i może wykorzystać te środki na kupno mieszkania.

Osoby, które odpowiadają na takie oferty, nie zawsze jednak wiedzą, że tak naprawdę kupują tylko prawo do najmu lokalu. „Kupione” w ten sposób mieszkanie nie staje się właśnością klienta, a ponadto dotyczą go wszystkie zasady obowiązujące w TBS-ach. W dodatku, choć działanie takie jest niestety zgodne z prawem, wypacza ono ideę TBS-ów. Tworzy się bowiem sytuacja, w której wprowadzić się do lokalu mają szansę tylko ci, którzy poniosą dodatkowe koszty. Tymczasem osoby uczciwie czekające na swoją kolej tkwią w ogonku przez długie lata, nie przesuwając się do przodu.

Co gorsza, osoba „kupująca” lokal za odstępne łatwo może paść ofiarą rozmaitych oszustów. Zdarzają się przypadki, że „sprzedający” przyjmuje kwotę odstępnego, ale mimo to nie ceduje prawa do mieszkania na nowych lokatorów. Jedynym rozwiązaniem pozostaje wówczas wejście na drogę sądową. Bywa też, że lokator mimo przyjęcia odstępnego nadal mieszka w lokalu – a że wynajem w TBS jest dożywotni, nie można zgodnie z prawem zmusić takiej osoby do wyprowadzki.

Te nierzetelne praktyki są efektem nieprecyzyjnego prawa związanego z TBS-ami. Według pierwotnych założeń partycypant jako najemcę lokalu miał wskazywać siebie lub np. małżonka czy dziecko. W praktyce jednak jako najemcę można wskazać dowolną osobę. To z kolei szybko doprowadziło do rozkwitu handlu lokalami TBS.

 

TBS Kraków, TBS Gliwice, TBS Zduńska Wola… TBS – czy warto?

 TBS Warszawa

Jeśli chodzi o TBS opinie są bardzo różne. Jedni podkreślają liczne wady tego rozwiązania i kreślą wizję zaniedbanych, zbyt drogich budynków oraz skostniałej, przerośniętej biurokracji Towarzystw. Drudzy kładą nacisk na poczucie bezpieczeństwa i inne plusy TBS-ów, podkreślając, że są rozsądną alternatywą dla życia na kredycie. Gdy chodzi o tanie mieszkania Kraków czy Warszawa nie oferują zbyt dużego wyboru – ceny wszędzie rosną. Czy TBS-ami warto się w tej sytuacji zainteresować?

Trudno udzielić na to pytanie jednoznacznej odpowiedzi. Dla osób o dość niskich dochodach wynajem mieszkania w TBS Warszawa, Ełk czy Kielce stanowi często jedyną realną opcję. Wystarczy brak historii kredytowej, by wiele banków odmówiło udzielenia kredytu, uniemożliwiając wielu osobom kupno mieszkania. W takiej sytuacji przeznaczenie odłożonego wkładu własnego na lokal TBS może być rozsądnym krokiem. Jednocześnie trzeba jednak pamiętać, że dożywotni wynajem to nie to samo co własność. Gdy czynsz za wynajem mieszkania TBS zaczyna się zbliżać do wysokości przeciętnej raty kredytu, trudno nie mieć poczucia, że płacone co miesiąc kwoty się marnują.

Przed decyzją o zamieszkaniu w TBS Warszawa czy dowolnym innym TBS-ie trzeba zatem dokładnie rozważyć wszystkie za i przeciw. Warto przede wszystkim zasięgnąć języka w kwestii warunków panujących w konkretnym TBS-ie. Gdy chodzi o tanie mieszkania Warszawa może się bardzo różnić od Radomia, Grudziądza czy Ostrowa Wielkopolskiego. Na szczęście coraz rzadziej już zdarzają się TBS-y naprawdę zaniedbane. Większość tego typu mieszkań na wynajem mieści się w nowych budynkach i oferuje wszelkie niezbędne wygody. Do przeszłości odchodzą też podwórka jak z horroru – większość TBS-ów zatrudnia firmy sprzątające i dbające o zieleń.

Warto na koniec wspomnieć o jeszcze jednej możliwości – wykupu mieszkania z TBS na własność. Lokator musi w takiej sytuacji zapłacić cenę rynkową mieszkania pomniejszoną o wkład partycypacyjny. Jeśli TBS wyrazi zgodę na zakup, lokal przechodzi na własność dotychczasowego najemcy. Póki co rozwiązanie to nie cieszy się jednak popularnością.

 

Autor: Przemysław Zańko, serwis Homla.pl
Źródło: tbs24.pl, GUS, Homla
KOMENTARZE
    Brak komentarzy, bądź pierwszy!

Dodaj komentarz