Mieszkanie w kamienicy przez długi czas kojarzyło się w Polsce negatywnie. Tymczasem od kilku lat zainteresowanie tymi lokalami wśród klientów wzrasta, a odrestaurowane budynki historyczne należą do najpopularniejszych nieruchomości mieszkalnych. Mieszkania w kamienicach są również gratką dla przedsiębiorców, inwestorów i deweloperów. Co sprawiło, że zainteresowanie tym segmentem rynku wtórnego wzrosło – i czy w kamienicy rzeczywiście warto zamieszkać?

 

Dlaczego mieszkanie w kamienicy zyskało na popularności?

 mieszkanie w kamienicy

Wzrastające zainteresowanie, jakim cieszy się mieszkanie w kamienicy, można od kilku lat obserwować we wszystkich większych miastach Polski. Lokale te wynajmują i kupują zarówno przedsiębiorcy szukający miejsca pod biuro, jak i zwykli lokatorzy. Nie brakuje też inwestorów skłonnych do zainwestowania w takie mieszkania na wynajem. Coraz częściej kamienicami interesują się również deweloperzy, masowo wykupując i poddając renowacji historyczne budynki. Co spowodowało, że te budowle, niegdyś kojarzące się raczej z biedniejszymi dzielnicami, stały się tak popularne?

Renesans, jaki przeżywają obecnie kamienice, ma kilka przyczyn, z których największą jest zdecydowanie narastający niedobór miejsc pod zabudowę mieszkaniową. W większości dużych miast deweloperzy praktycznie nie są w stanie nabyć gruntów położonych w centrum. Na przeszkodzie stają zwykle zaporowe ceny działek budowlanych i ich niejasny stan prawny. Odpowiednie działki budowlane na sprzedaż często też po prostu nie istnieją. Nowe osiedla powstają więc coraz dalej od centrum. Do tej pory deweloperzy radzili sobie z tym problemem dzięki zgromadzonym uprzednio zapasom działek pod zabudowę. Teraz jednak zapasy zaczynają topnieć, skłaniając deweloperów do poszukiwania alternatywnych rozwiązań. Jednym z nich okazało się kupno i renowacja kamienic w centrum.

W szerszej perspektywie za zwiększoną popularność kamienic odpowiada wielki głód mieszkań, jaki panuje od wielu lat w Polsce. Mimo rekordów sprzedażowych i budowlanych odnotowywanych przez deweloperów mieszkań na rynku pierwotnym wciąż brakuje. W tej sytuacji klienci zwrócili się w stronę rynku wtórnego, w tym również w stronę mieszkań w kamienicach.

Na popularność, jaką cieszy się obecnie mieszkanie w kamienicy, wpływ mieli także inwestorzy. Trwająca od kilku lat epoka taniego kredytu hipotecznego, spowodowana niskimi stopami procentowymi i liberalną polityką finansową banków, zachęciła wiele osób do ulokowania kapitału w nieruchomościach. Kto tylko dysponuje odpowiednimi pieniędzmi, kupuje nieruchomości na wynajem i czerpie z nich zyski. Nic zatem dziwnego, że również mieszkanie w kamienicy, zwłaszcza położone w centrum miasta, stało się atrakcyjną i opłacalną inwestycją.

 

Mieszkanie w kamienicy: dobrze położone, tanie i przestronne

Mieszkanie w kamienicy

Wszystkie te przyczyny niewiele by jednak zmieniły, gdyby nie liczne zalety kamienic. Mieszkanie w kamienicy oferuje obecnie dużo korzyści w porównaniu z nowym budownictwem – na tyle dużo, że konkurencja stała się możliwa. Co przekonuje lokatorów, przedsiębiorców i inwestorów do zamieszkania w historycznym budynku?

Największą zaletą mieszkania w kamienicy jest z reguły jego lokalizacja. Historyczne budynki z racji swojego wieku położone są najczęściej w ścisłym centrum. Oznacza to nie tylko skrócony czas dojazdu do pracy czy na uczelnię, ale też gwarancję odpowiedniej infrastruktury w okolicy. Ten, kto posiada mieszkanie w kamienicy, może łatwo kupić wszystko, czego na co dzień potrzebuje, a do tego uniknąć korków i przyczynić się do zmniejszenia problemu smogu w miastach. W porównaniu z mieszkańcami dzielnic położonych na obrzeżach, często pozbawionych infrastruktury, jest to dla mieszkających w kamienicach duże udogodnienie.

Nowe mieszkania na sprzedaz przegrywają też z kamienicami pod względem metrażu. Mieszkania w kamienicy są z reguły obszerne, co pozwala kupić duży lokal za cenę niewielkiego mieszkanka w nowym budownictwie. Dodatkową zaletą jest wysokość pomieszczeń, przekraczająca często 3 m. Pozwala ona bez trudu powiększyć dostępny metraż dzięki antresolom, jednocześnie tworząc nowoczesną i ciekawą aranżację. Wysoki sufit to także więcej miejsca na półki, pawlacze i możliwość wykorzystania szczytów szaf jako dodatkowych składzików. Dla wielu osób ważne jest też to, że mieszkanie w kamienicy ma zwykle układ rozkładowy. Możliwość wejścia do każdego pomieszczenia z przedpokoju czy korytarza to cecha, której na próżno by szukać w nowym budownictwie.

Kamienice zachęcają też wiele osób dzięki grubym murom. Częstą bolączką nowoczesnych mieszkań (oraz wielu lokali z rynku wtórnego) są cienkie, przepuszczające wszystkie dźwięki ściany. W kamienicy ten problem znika, a dodatkowo latem grube mury utrzymują we wnętrzu przyjemny chłód. Problem pojawia się jednak zimą – kamienice, szczególnie te słabo ocieplone, trudno jest ogrzać. To zaś z kolei prowadzi do problemów z wilgocią i grzybem.

 

Kamienica okiem przedsiębiorcy

 mieszkanie w kamienicy

Kamienice okazały się również łakomym kąskiem dla przedsiębiorców. Właściciele firm coraz częściej lokują swoje siedziby w odrestaurowanych historycznych budynkach. Główna przyczyna jest ta sama co w przypadku lokatorów zainteresowanych mieszkaniami w kamienicach – lokalizacja. Dla przedsiębiorców liczy się jednak nie tylko wygoda dojeżdżających pracowników i klientów. Posiadanie siedziby w centrum znacząco podnosi też prestiż danej firmy. W przypadku zawodów takich jak adwokat, notariusz czy doradca finansowy biuro w centrum jest wręcz oczekiwanym przez klientów standardem. Nic więc dziwnego, że wpisywane w wyszukiwarki serwisów ogłoszeniowych frazy takie jak „mieszkania do wynajęcia Warszawa” coraz częściej uzupełniane są o słowa „w kamienicy”.

Dla prestiżu firmy nieoceniony jest też wygląd kamienic. Eleganckie, wyjątkowe pod względem architektonicznym budynki historyczne pomagają firmie wyróżnić się na tle konkurencji. Również nietypowy rozkład pomieszczeń samych lokali może być dodatkowym atutem. Pozwala on bowiem podkreślić indywidualizm firmy, co na większości klientów wywiera pozytywne wrażenie. Wydatek na mieszkania do wynajęcia w odrestaurowanych kamienicach nie jest mały, jednak wielu przedsiębiorcom szybko się zwraca. W historycznych budynkach coraz częściej mieszczą się m.in. butiki renomowanych marek, kawiarnie, restauracje, puby, biura architektoniczne, muzea czy teatry.

Problematycznym dla przedsiębiorców aspektem kamienic jest często ich stan techniczny. Nawet odnowione budynki często nie do końca spełniają np. współczesne wymogi dotyczące bezpieczeństwa pożarowego, co może stanowić poważną przeszkodę. Kłopotliwy bywa również brak windy, który utrudnia lub uniemożliwia dostęp do biura osobom niepełnosprawnym czy starszym. Problemem bywa też brak lub niedobór miejsc parkingowych w pobliżu takiego biura. W zrewitalizowanych kamienicach problem znika, w nich jednak z kolei niezwykle wysoki bywa czynsz. Zdarza się również, że planowany przez wynajmującą budynek firmę remont zostaje wstrzymany przez… konserwatora zabytków. Nim więc umowa najmu lokalu użytkowego w kamienicy czy umowa najmu mieszkania w takiej nieruchomości zostanie podpisana, przedsiębiorca powinien poważnie rozważyć wszystkie za i przeciw.

 

Mieszkanie w kamienicy: nie tylko zalety

 mieszkanie w kamienicy

Mieszkania w kamienicy mają dla współczesnego klienta wiele plusów – są też jednak poważne minusy. Gdy chodzi o takie mieszkanie wynajem czy kupno muszą być zawsze poprzedzone dokładnym zbadaniem stanu technicznego budynku. Zaniedbanie to najczęstszy problem kamienic i główny powód, dla którego kamienice długo kojarzyły się z nieruchomościami gorszego sortu. Nawet jeśli uda się znaleźć tani lokal do wynajęcia czy na sprzedaż w dobrej lokalizacji, koszt niezbędnych remontów często przewyższa wartość samego mieszkania. Wymiana instalacji elektrycznej i wodociągowej, wymiana okien i systemu grzewczego, kładzenie świeżego tynku i malowanie to tylko początek długiej listy. Wymiana okien jest szczególnie uciążliwa, jako że w przypadku kamienic wiąże się często z koniecznością kupowania okien na zamówienie. A nawet jeżeli w danym momencie stan techniczny lokalu i budynku jest zadowalający, sam wiek nieruchomości daje pewność, że konieczność przeprowadzenia dużego remontu w końcu się pojawi.

Dużym problemem w przypadku kamienic bywa też wspomniana już słaba izolacja termiczna. Koszty ogrzewania mieszkania w kamienicy potrafią pochłonąć znaczną część domowego czy firmowego budżetu, a pomieszczenia i tak często są niedogrzane. Z tego powodu wiele kamienic boryka się z problemem przemarzania ścian, wilgoci i grzyba. Również wentylacja w kamienicach często pozostawia wiele do życzenia, a systemy grzewcze są nieraz przestarzałe. Lokatorzy, których interesują mieszkania do wynajęcia, często mogą natknąć się np. na stare piece kaflowe przerobione na grzejniki elektryczne. Problem chłodu i wilgoci dodatkowo pogarsza fakt, że wiele mieszkań w kamienicy jest słabo nasłonecznionych. Okoliczne budynki zacieniają większość okien, a do niżej położonych lokali promienie słoneczne nie docierają często prawie wcale.

Problemem bywa też infrastruktura. Choć okolice centrum posiadają rozwiniętą infrastrukturę w postaci sklepów czy urzędów, w okolicy często brakuje piaskownic, placów zabaw i miejsc do spacerów, jakie są standardem na nowoczesnych osiedlach. W niektórych starszych dzielnicach trudniej też o poczucie bezpieczeństwa, jakie daje zamknięte osiedle z ochroną czy systemem monitoringu.

 

Kamienica oczami kierowcy

mieszkanie w kamienicy

Do poważnych wad kamienic trzeba również zaliczyć problemy z parkowaniem. W ścisłym centrum miejsc parkingowych jest jak na lekarstwo, a jeśli już są, często słono kosztują. Większość kamienic z racji swojego wieku nie posiada też garaży podziemnych. Co więcej, również załatwienie jakiejkolwiek sprawy w banku czy w urzędzie wymaga krążenia w poszukiwaniu miejsca parkingowego. W tej sytuacji jedynym wyjściem dla osób zmotoryzowanych jest wynajem lub kupno garażu gdzieś w pobliżu. Problem jest na tyle poważny, że coraz częściej inwestorzy decydują się na zakup garażu pod wynajem jako opłacalnej inwestycji.

Położenie kamienicy w centrum okazuje się też czasem złudne, jeśli chodzi o łatwość dojazdu. Poza wspomnianym już problemem z parkowaniem pojawia się bowiem także problem korków. W godzinach szczytu centra miast często są praktycznie nieprzejezdne. Stosunkowo częste są również remonty i związane z nimi utrudnienia w ruchu. W Warszawie (czasem także w innych miastach) dodatkowym problemem jest zamykanie ulic z powodu manifestacji czy przejazdu ważnych osobistości. Wszystko to sprawia, że mieszkanie w kamienicy położonej w ścisłym centrum może się okazać mniej wygodne niż się wydawało.

 

Czy kamienica się opłaca? Porównujemy ceny

 

Czy nowoczesne mieszkania na sprzedaż czy do wynajęcia wygrywają cenowo z lokalami w kamienicach? Odpowiedź na to pytanie w dużej mierze zależy od stanu danego budynku i danego lokalu. Jeśli koszt niezbędnych remontów jest wysoki, niska cena mieszkania go nie zrównoważy. Każdy przypadek trzeba rozważać indywidualnie, uważnie przyglądając się wszystkim za i przeciw.

Na rynku wtórnym można znaleźć wiele interesujących nieruchomości na sprzedaż czy na wynajem w kamienicach. W tabeli przedstawiono przykładowe oferty takich mieszkań na sprzedaż z największych miast Polski (dane serwisu Homla.pl). Wszystkie wymienione kamienice pochodzą z lat 1904–1950 i położone są w centrum miasta lub w jego bliskości.

 

mieszkanie w kamienicy

Jak łatwo zauważyć, mieszkania na sprzedaż w kamienicy są dość atrakcyjne cenowo. Większość z nich wymaga jednak remontu lub przynajmniej odświeżenia. Na konieczność wyłożenia dodatkowych pieniędzy wskazuje też niewielkie zróżnicowanie cenowe pomiędzy miastami – sama nieruchomość może być tania, wymaga bowiem sporych nakładów finansowych już po zakupie. W serwisach ogłoszeniowych takich jak Homla.pl można jednak znaleźć też prawdziwe perełki, warto więc uważnie przeglądać oferty sprzedaży mieszkań. Zaniedbane mieszkanie do remontu może nie być warte swojej ceny, ale już dobrze utrzymane mieszkanie w kamienicy do odświeżenia – owszem.

 

Kamienice dla inwestorów i deweloperów

mieszkanie w kamienicy

Zwiększone zainteresowanie kamienicami nie ominęło również inwestorów. Inwestycje w mieszkania na wynajem cieszą się obecnie w Polsce ogromną popularnością, nic więc dziwnego, że mieszkanie w kamienicy również stało się dla wielu atrakcyjną finansowo opcją. Taki mieszkalny lokal do wynajęcia oferuje z reguły dwa warianty inwestycji. Pierwszym jest tanie mieszkanie do wynajęcia dla osób o mniejszych wymaganiach. W takiej sytuacji inwestor rezygnuje z kosztownych remontów i jedynie odświeża lokal, po czym wynajmuje go studentom czy mniej zamożnym osobom pracującym. Drugi wariant to wynajem mieszkania przedsiębiorcy szukającemu biura do wynajęcia. W takim przypadku kamienica jest zwykle gruntownie rewitalizowana, a sam lokal wynajmowany za duże pieniądze jako komercyjna nieruchomość do wynajęcia w prestiżowej lokalizacji. Rentowność obu typów inwestycji mieszkaniowej sięga według ekspertów 5–8% rocznie przy założeniu ciągłości wynajmu (brak miesięcy bez najemców). Rewitalizacja kamienicy czy pojedynczego lokalu to duży wydatek nawet dla zamożnego inwestora. Może on się jednak okazać bardzo opłacalny.

Konkurencję dla inwestorów indywidualnych stanowią jednak coraz częściej deweloperzy. Problem braku gruntów pod zabudowę w centrach dużych miast skłania ich od kilku lat do inwestowania w kamienice. Kupno i rewitalizacja historycznego budynku to dla dewelopera szansa, by szybko wejść na rynek z atrakcyjną, dobrze położoną nieruchomością. Przedwojenne budynki przerabiane są z reguły na nowoczesne lofty w wysokim standardzie, lokale biurowe albo luksusowe hotele czy aparthotele. Tam, gdzie jest to możliwe, powstają także garaże podziemne dla mieszkańców. Co więcej, dla wielu kamienic deweloperzy są często jedyną realną szansą na gruntowny remont. Większość miast nie posiada bowiem odpowiednich funduszy, by poddawać renowacji wszystkie wymagające tego budynki. Prace z reguły postępują powoli, a pozostałe kamienice w tym czasie niszczeją. W takiej sytuacji deweloperska inwestycja finansowa w kamienicę przyczynia się nie tylko do gentryfikacji niegdyś zaniedbanych okolic, ale też pozwala nieraz uratować cenny zabytek.

 

Źródło danych ofertowych: Homla.pl

 

KOMENTARZE
    Brak komentarzy, bądź pierwszy!

Dodaj komentarz