Mieszkanie bez czynszu administracyjnego – takie hasło z pewnością brzmi atrakcyjnie. Szansa zaoszczędzenia pieniędzy skłania coraz więcej osób do zainteresowania się takimi lokalami na sprzedaż i do wynajęcia. Czy jednak mieszkanie bezczynszowe rzeczywiście się opłaca? Gdzie tkwi haczyk? Zaletom i wadom tych nieruchomości przyglądają się eksperci serwisu ogłoszeniowego Homla.pl.

 

Czym jest mieszkanie bezczynszowe?

mieszkanie bezczynszowe

Lokal bezczynszowy to takie mieszkanie na sprzedaż czy mieszkanie do wynajęcia, którym nie zarządza żadna wspólnota czy spółdzielnia mieszkaniowa. Zarządzaniem nieruchomością zajmują się wszyscy mieszkańcy danego budynku na zasadzie ustnego czy pisemnego porozumienia. Co ważne, oznacza to nie tylko właścicieli lokali, ale wszystkich zamieszkujących nieruchomość. Wszystkie koszty eksploatacji obiektu pokrywają wspólnie również mieszkańcy, składając się na wydatki takie jak odśnieżanie, koszenie trawników, remonty, dbanie o części wspólne, wywóz śmieci itp. Często decydują się oni też na samodzielne wykonanie części prac, np. sprzątanie części wspólnych nieruchomości, co pozwala na obniżenie kosztów jej utrzymania.

Jeśli zestawić wszystkie warszawskie, krakowskie czy wrocławskie mieszkania na sprzedaż i do wynajęcia, łatwo zauważyć, że oferty lokali bezczynszowych stanowią w każdym mieście tylko niewielki odsetek wszystkich ogłoszeń. Mimo wielu korzyści, jakie oferuje mieszkanie bezczynszowe, stanowią one wciąż niszowy segment rynku. Przeglądając ogłoszenia nieruchomości, łatwo zauważyć, że najwięcej lokali mieszkalnych bez czynszu znaleźć można albo w kamienicach w centrum, albo w nowych inwestycjach na obrzeżach miast. Większość tego typu ofert pochodzi z rynku wtórnego. Coraz częściej też jednak powstają nowe inwestycje z góry zaprojektowane pod bezczynszowość. Mają one m.in. mniej części wspólnych niż typowe nieruchomości oraz kameralny charakter (tylko kilka mieszkań w budynku), co ułatwia zarządzanie obiektem.

 

Mieszkanie bezczynszowe – plusy

 mieszkanie bezczynszowe

Główną zaletą mieszkań bezczynszowych, jaką kuszą klientów deweloperzy i właściciele lokali, są niższe koszty utrzymania mieszkania. Brak czynszu administracyjnego na pierwszy rzut oka wygląda jak oszczędność rzędu kilkuset złotych miesięcznie. Wiele osób zapomina jednak, że brak czynszu nie oznacza braku opłat. Koszty utrzymania budynku, zawarte z reguły w kwocie czynszu, nadal trzeba pokryć. W praktyce oszczędności mogą wcale nie być więc aż tak duże. Szczegółowe omówienie kwestii finansowych związanych z mieszkaniem bezczynszowym znajduje się w dalszej części artykułu.

Niewątpliwym plusem mieszkania bez czynszu jest z kolei brak konfliktów i przepychanek z administracją. Kto należał kiedyś do wspólnoty mieszkaniowej, ten dobrze wie, jak trudno jest dojść czasem do porozumienia. Bez uciążliwej biurokracji mieszkańcy mogą dogadać się łatwiej, a ważne decyzje podejmuje się błyskawicznie. Co więcej, wypowiedzieć się i wziąć udział w procesie decyzyjnym może każdy mieszkaniec nieruchomości, a nie tylko właściciele lokali.

Wspólne zarządzanie nieruchomością to także okazja do dodatkowych oszczędności. Mieszkańcy mogą, jak wspomniano, wykonać część prac samodzielnie, dzieląc się obowiązkami według upodobań. Sąsiad, który uwielbia ruch na świeżym powietrzu, może zająć się odśnieżaniem i koszeniem trawników, a osiedlowa złota rączka – naprawami. W ten sposób odpada konieczność zatrudniania do tych celów zewnętrznej firmy. Opłacalność takiego rozwiązania zależy jednak oczywiście od nakładów pracy, jakie gotowi są ponieść mieszkańcy nieruchomości.

Ostatnim istotnym plusem jest charakter samych nieruchomości. Na rynku wtórnym można oczywiście trafić na najróżniejsze sytuacje. Jednak na rynku pierwotnym mieszkania bezczynszowe powstają z reguły na odpowiednio zaprojektowanych pod ten cel osiedlach. Budynki są niewielkie, kameralne, często z możliwością modyfikacji poszczególnych lokali np. dzięki montażowi kominka. Często każde mieszkanie ma własny ogródek, a nawet osobne wejście zamiast wspólnej klatki schodowej. Są to warunki niespotykane przy tradycyjnych mieszkaniach czynszowych, gdzie opłacalność inwestycji wymusza standaryzację lokali i rezygnację z dodatkowych wygód.

 

Mieszkanie bezczynszowe – minusy

 mieszkanie bezczynszowe

Lokale mieszkalne bez czynszu mają też jednak liczne wady, które trzeba wziąć pod uwagę, zanim zdecydujemy się na takie mieszkanie do wynajęcia czy mieszkanie na sprzedaż. Przede wszystkim dla wielu osób minusem będzie brak stałego funduszu remontowego w takiej nieruchomości. Przy tradycyjnym systemie zarządzania budynkiem kwota na remonty gromadzi się stopniowo, a pojedyncze składki są niewielkie. W przypadku mieszkania bezczynszowego każda nagła usterka oznacza konieczność jednorazowego wyłożenia wielu tysięcy złotych. W praktyce lokator takiego mieszkania, chcąc uniknąć nagłych dużych wydatków, i tak musi samodzielnie odkładać pieniądze na ewentualne remonty.

Inną poważną wadą jest konieczność konsultowania z sąsiadami każdego aspektu zarządzania nieruchomością. W przypadku spółdzielni czy wspólnoty mieszkaniowej istnieją procedury regulujące proces podejmowania decyzji – tutaj niczego takiego nie ma. Jeśli między sąsiadami zabraknie zgody i woli porozumienia, zarządzanie nieruchomością szybko stanie się uciążliwe. Co gorsza, nie będzie nawet możliwości przegłosowania kogoś, kto np. sprzeciwia się niezbędnemu remontowi. Z tego powodu brak czynszu sprawdza się najlepiej w kameralnych, obejmujących zaledwie kilka mieszkań inwestycjach – mniej opinii do uzgodnienia to mniejsze ryzyko konfliktu.

Mieszkanie bezczynszowe wymaga również zazwyczaj poziomu zaangażowania w życie budynku, jaki dla wielu osób jest zwyczajnie nie do przyjęcia. Częste dyskusje z sąsiadami i aktywny udział w pracach porządkowych to w przypadku takich nieruchomości codzienność. Osoby preferujące samotność i swobodę czy osoby starsze z trudnościami ruchowymi będą się więc w takich warunkach źle czuły.

Ostatnim wartym wymienienia minusem jest stosunkowo niewielka dostępność takich mieszkań. Jeśli chodzi o bezczynszowe lokale do wynajęcia czy na sprzedaż, rynek nieruchomości bynajmniej w nie nie obfituje. Obiekty takie występują skąpo tylko w największych miastach, a w dodatku często są zlokalizowane w dzielnicach odległych od centrum. Co więcej, w przypadku takiego mieszkania sprzedaż jest równie trudna jak kupno. Chętnych jest niewielu, a nawet jeśli zainteresują się daną nieruchomością, na przeszkodzie może stanąć brak porozumienia z przyszłymi sąsiadami.

 

Komu brak czynszu się opłaci?

 mieszkanie bezczynszowe

Jeśli chodzi o sprzedaż mieszkań Białystok nie różni się od Krakowa czy Warszawy – lokale bezczynszowe stanowią rynkową niszę. Decyzję „kupię mieszkanie bezczynszowe” podejmują tylko nieliczni. Sprzedających również jest niewielu. Niezależnie od tego, czy w wyszukiwarkę wpisze się frazę „sprzedam mieszkanie Warszawa” czy „kupię mieszkanie Olsztyn”, dopisek „bezczynszowe” znacząco zmniejsza liczbę wyników, jakie wyświetli komputer. Jest to zapewne najlepszy wskaźnik tego, jak większość klientów ocenia opłacalność mieszkania bez czynszu. Czy jednak taki zakup może się opłacić finansowo?

Zakres oszczędności, jakie możliwe są dzięki brakowi czynszu administracyjnego, zależą każdorazowo od całkowitych kosztów utrzymania danej nieruchomości. Na wysokość tej kwoty wpływ mają m.in. lokalizacja, zakres prac, jakie lokatorzy wykonują własnoręcznie, stan techniczny obiektu i zużycie mediów w częściach wspólnych budynku. Aby mieszkanie bezczynszowe się opłacało, przyszły właściciel musi godzić się na większe zaangażowanie w opiekę nad nieruchomością oraz dokładnie obliczyć koszty utrzymania. Jeśli mieszkanie bez czynszu znajduje się w podniszczonej kamienicy, zakup niemal na pewno oznaczać będzie więcej wydatków niż oszczędności. Jeżeli w grę wchodzi nowa, kameralna inwestycja zarządzana przez zgraną grupę sąsiedzką, gra jest warta świeczki.

Zakup czy wynajem mieszkania bezczynszowego powinny też, jak wspomniano, poważnie przemyśleć osoby starsze czy niepełnosprawne ruchowo. Trudności z poruszaniem się mogą znacząco utrudnić udział w pracach porządkowych w budynku, w jakich zobowiązują się uczestniczyć mieszkańcy. Wszystko zależy jednak oczywiście od ustaleń między lokatorami – taka osoba może np. zostać zwolniona z udziału w pracach w zamian za większą składkę na utrzymanie nieruchomości.

Nieruchomości bezczynszowe dobrze sprawdzają się z kolei w przypadku zgranej grupy znajomych osób zamieszkujących ten sam budynek. Gwarantuje to zarówno łatwość dogadywania się w kwestiach administracyjnych, jak i mniejsze ryzyko konfliktów. Jeśli budynek zajmuje np. kilka zaprzyjaźnionych rodzin z dziećmi, opieka nad nieruchomością z reguły przebiega bardzo sprawnie. Dodatkową zaletą jest większe zżycie się z sąsiadami i poczucie przynależności do wspólnoty.

 

Ile kosztują mieszkania bezczynszowe?

 

Pewną zachętą mogą być ceny mieszkań bezczynszowych – w większości przypadków bardzo przystępne. W tabeli poniżej przedstawiono przykładowe oferty takich nieruchomości na sprzedaż z serwisu Homla.pl.

mieszkanie bezczynszowe

Jak widać, oferty te są bardzo zróżnicowane zarówno pod względem metrażu, jak i typu zabudowy. Pod względem cenowym te mieszkania na sprzedaż prezentują się jednak atrakcyjnie. Ich ceny bez problemu konkurują z cenami mieszkań tradycyjnych, a brak czynszu administracyjnego daje możliwość sporych oszczędności przy utrzymaniu. Spośród zaprezentowanych ofert szczególnie interesujące są te dotyczące mieszkań w Poznaniu oraz mieszkań w Gdańsku. Szeroki wybór typów budynku oraz lokalizacji daje klientowi szansę na znalezienie lokalu mieszkalnego idealnie dopasowanego do jego potrzeb.

Przed zakupem nieruchomości zawsze trzeba jednak dokładnie obliczyć, czy taki zakup się opłaci. Kupię mieszkanie bezczynszowe – taką decyzję łatwo jest podjąć, trudniej jednak później mierzyć się z jej konsekwencjami. Zanim zdecydujemy się na nieruchomość bez czynszu, oszacujmy więc najpierw, czy rzeczywiście na transakcji zaoszczędzimy. Przystępna cena może skrywać kiepski stan techniczny lub dużą odległość od centrum. Warto zatem przed zakupem zdobyć jak najwięcej informacji na temat upatrzonej nieruchomości.

 

Jak szukać mieszkania bezczynszowego?

 mieszkanie bezczynszowe

Na koniec warto zadać pytanie: w jaki sposób szukać mieszkania bezczynszowego, które naprawdę będzie warte naszych pieniędzy? Najważniejszym czynnikiem będą… sąsiedzi. To od nich będzie bowiem zależeć, na jakie oszczędności może liczyć właściciel mieszkania oraz jaki zakres prac będzie on musiał samodzielnie wykonać. Również zgodność przekonań i charakterów odegra tu niebagatelną rolę. Gdy każdą decyzję związaną z zarządzaniem budynkiem trzeba konsultować z innymi, sąsiedzka zgoda staje się bezcenna. Komfort życia w mieszkaniu bezczynszowym będzie wprost wynikał z relacji właściciela z innymi właścicielami nieruchomości mieszkalnych w budynku. Kłótnie czy wyrzuty szybko potrafią zmienić korzystną inwestycję w dom z piekła rodem. Ważne więc, by wiedzieć, na czyje towarzystwo się zgadzamy czy wręcz „skazujemy”.

Rozważając zakup czy wynajem nieruchomości bezczynszowej, zawsze trzeba więc umówić się na spotkanie z przyszłymi sąsiadami. Podczas rozmowy spróbujmy ustalić, czy mieszkańcy mają zbliżone do naszych poglądy na zarządzanie nieruchomością. To również idealna okazja, by uzyskać informację na temat całkowitych kosztów utrzymania budynku. Nie wierzmy samym obietnicom – poprośmy o wgląd w rachunki. Kluczowe będzie również uzyskanie wiedzy o stanie technicznym obiektu, planowanych remontach i ich szacunkowym koszcie. Zapytajmy, czy częściami wspólnymi nieruchomości opiekuje się firma, czy może robią to sami mieszkańcy – i jak dzielą się obowiązkami. Najważniejsze będzie jednak przekonanie się, jak nam się z sąsiadami rozmawia. Jeżeli podczas spotkania będą traktować nas oschle, wchodzić nam w słowo czy odmawiać udzielenia informacji, lepiej przemyśleć wybór tej nieruchomości. Sygnałem ostrzegawczym powinny być także oznaki konfliktu między lokatorami takie jak napięta atmosfera czy docinki.

Znakomitym pomysłem dla szukających mieszkania bez czynszu będzie poszukanie wśród znajomych osób chętnych na taki sposób korzystania z nieruchomości. Kupując wspólnie mieszkania w kameralnej inwestycji bez czynszu administracyjnego zapewnimy sobie spokój na lata. Dobrym pomysłem może być też kupiona wspólnie działka budowlana, na której postawimy dom wielorodzinny pozbawiony czynszu. Możliwości jest naprawdę wiele – warto z nich skorzystać.

 

Autor: Przemysław Zańko, serwis Homla.pl
Źródło danych ofertowych: Homla.pl
KOMENTARZE
    Brak komentarzy, bądź pierwszy!

Dodaj komentarz