Katowickie Osiedle Bażantowo zwyciężyło w zestawieniu inwestycji typu Miasto w Mieście – podaje raport sporządzony przez firmę Expo Property. Eksperci przeanalizowali 11 tego typu inwestycji mieszkaniowych z całej Polski, zwracając uwagę m.in. na zróżnicowanie oferty deweloperskiej, lokalizację osiedli, ich bezpieczeństwo oraz stan dostępnej infrastruktury. Omawiany raport wyjaśnia również, dlaczego Miasto w Mieście stanowi ciekawą alternatywę dla osiedli-sypialni – i czy takie osiedla mają w naszym kraju przyszłość.

 

Miasto w Mieście – co to takiego?

 Miasto w Mieście

Pierwsze w Polsce porównanie inwestycji typu Miasto w Mieście przygotowała firma Expo Property. Raport pod tytułem „Analiza inwestycji mieszkaniowych o charakterze »Miasta w Mieście«” zestawia 6 projektów z Warszawy i jej okolic, po 2 projekty z Wrocławia i Krakowa oraz jeden projekt z Katowic. Przed zagłębieniem się w szczegóły raportu warto jednak zadać podstawowe pytanie – czym są inwestycje typu Miasto w Mieście?

Odpowiedź jest prosta – chodzi o nowe osiedla mieszkaniowe projektowane z myślą o jak najpełniejszym zaspokojeniu potrzeb ich mieszkańców. Jednostki mieszkaniowe w takim projekcie powinny być jak najbardziej samowystarczalne. Oznacza to przede wszystkim brak konieczności udania się do centrum miasta w celu skorzystania z jakichś usług. Mieszkaniec „miasta w mieście” powinien mieć w pobliżu domu możliwość zrobienia zakupów, zjedzenia w restauracji, posłania dziecka do szkoły oraz skorzystania z terenów sportowo-rekreacyjnych czy obiektów takich jak siłownia, solarium i basen. Osiedla typu Miasto w Mieście mają zatem stanowić przeciwieństwo powszechnie spotykanych osiedli-sypialni, położonych daleko od miasta i praktycznie pozbawionych infrastruktury.

Idea „miasta w mieście” na tym się jednak nie kończy. Równie ważne jest, by w takiej inwestycji nowe mieszkania na sprzedaż były dostępne cenowo dla różnych grup klientów. Oferta deweloperska powinna być także zróżnicowana pod względem typu zabudowy i standardu lokali mieszkalnych. Celem ma być stworzenie osiedla dostępnego dla różnych grup społecznych i osób o różnych potrzebach. Z tego samego względu ważna jest dostępność komunikacji miejskiej i innych metod transportu publicznego, np. kolei. Większość obecnie budowanych w Polsce osiedli powstaje z myślą o młodych rodzinach z dziećmi. W rezultacie osoby starsze lub niepełnosprawne, single czy rodziny wielopokoleniowe zwyczajnie nie mają czego w takich miejscach szukać. Ich potrzeby nie są bowiem na osiedlach-sypialniach zaspokajane – zarówno gdy chodzi o mieszkania na wynajem i sprzedaż, jak i pod względem niezbędnej infrastruktury. Przemyślane, nowoczesne osiedla typu Miasto w Mieście mają stanowić odpowiedź na ten problem.

 

Miasto w Mieście – Katowice zdecydowanie najlepsze

 Miasto w Mieście

Porównując konkurencyjne projekty typu Miasto w Mieście, eksperci firmy Expo Property wyróżnili dwie podstawowe kategorie. Pierwszą było zróżnicowanie oferty deweloperskiej na danym osiedlu pod względem standardu i cen mieszkań oraz typów zabudowy. W kategorii tej zwrócono również uwagę na kwestie bezpieczeństwa, zagospodarowania terenu oraz atrakcyjności otoczenia osiedla. Kategoria druga to dostępność i bogactwo infrastruktury pozwalającej zaspokoić podstawowe potrzeby oraz tzw. potrzeby Premium. To ostatnie hasło oznacza dostęp na osiedlu do usług ponadstandardowych takich jak przedszkole, szkoła, pływalnia czy bank.

Jeśli chodzi o tego typu oferty nieruchomości Katowice zdecydowanie zwyciężyły w obu kategoriach. Najlepszym projektem typu Miasto w Mieście okazało się położone na południu miasta osiedle Bażantowo, budowane przez dewelopera Millenium Inwestycje. Powstające od kilkunastu lat osiedle okazało się jedynym spełniającym warunek zróżnicowania cenowego. Gdy chodzi o nowe mieszkania Katowice otwarte są na osoby o różnej zasobności portfela, co umożliwia kupno mieszkania np. osobom starszym. Oferta deweloperska obejmuje typowe mieszkania w budynkach wielorodzinnych, ale też m.in. domki jednorodzinne i inteligentne apartamentowce. Osiedle Bażantowo zapewnia też mieszkańcom wysoki poziom bezpieczeństwa oraz możliwość korzystania z zadbanych terenów zielonych.

Pod względem komunikacji i infrastruktury katowickie nieruchomości na sprzedaż z osiedla Bażantowo również są świetnym miejscem do życia. Inwestycja leży co prawda na obrzeżach miasta, jest jednak doskonale skomunikowana z centrum (czas dojazdu ok. 35–40 min). Łatwo z niej również dotrzeć autobusem, pociągiem lub samochodem do innych miast w południowej części Górnośląskiego Okręgu Przemysłowego. Kupując mieszkania dwupoziomowe czy domki jednorodzinne na osiedlu Bażantowo, klient uzyskuje też swobodę korzystania z licznych punktów usługowych. Katowickie osiedle daje dostęp m.in. do sklepów, restauracji, kawiarni, siłowni, klubów fitness, centrów spa, placów zabaw i terenów zielonych. Nie ma też problemu z miejscami postojowymi i obiektami sportowymi. W kategorii usług Premium osiedle Bażantowo posiada m.in. hale sportowe, baseny, usługi medyczne, szkoły, przedszkola i żłobki, a nawet dom seniora i hotel.

 

Miasto w Mieście – Warszawa na drugim miejscu pod względem oferty

 Miasto w Mieście

Jeśli chodzi o tego typu inwestycje mieszkaniowe Warszawa znalazła się w zestawieniu zaraz za Katowicami. Miejsca drugie i trzecie w kategorii bogactwa oferty deweloperskiej zajęły osiedla Marina Mokotów (Dom Development i PKO Inwestycje) i Riviera Park (Marvipol S.A.). Czym się wyróżniły?

Dla osoby, której marzy się okazała rezydencja Mokotów ma sporo do zaoferowania. Osiedle Marina Mokotów składa się głównie z apartamentowców o podwyższonym standardzie i luksusowych willi zbudowanych wokół sztucznego jeziora. Ci, których potrzeb nie zaspokajają mieszkania Wilanów, mieszkania Wola czy mieszkania Ursynów, na Mokotowie znajdą komfort, jakiego szukają. Bogata, zróżnicowana oferta mieszkaniowa pozwala wybrać mieszkanie do wynajęcia czy na sprzedaż idealnie dopasowane do potrzeb. Obejmująca 1500 zróżnicowanych jednostek mieszkaniowych inwestycja jest ogrodzona i całodobowo monitorowana. Niską zabudowę przystosowano do potrzeb osób niepełnosprawnych, a do tego w okolicy znajduje się wiele terenów zielonych i rekreacyjnych. Dodatkowo osiedle Marina Mokotów zlokalizowane jest w świetnie skomunikowanej okolicy – dojazd do centrum zajmuje zaledwie 25 minut. Jeśli chodzi o nowe inwestycje Warszawa w kategorii Miasto w Mieście nie ma do zaoferowania lepszego wyboru.

Gdy w grę wchodzi wygodne mieszkanie Warszawa jest również bezkonkurencyjna od strony północnej. Zlokalizowana na Białołęce, tuż przy Kanale Żerańskim inwestycja Riviera Park skierowana jest przede wszystkim do aktywnych osób młodych i w średnim wieku. Niska, średnio gęsta zabudowa składa się z 14 budynków wielorodzinnych, w których znajduje się ok. 1000 mieszkań na sprzedaż. Wszystkie lokale mieszkalne zrealizowano w standardzie popularnym i przystosowano do potrzeb niepełnosprawnych, a osiedle jest ogrodzone i monitorowane. Osiedle Riviera Park oferuje bogaty wybór możliwości rekreacji: ścieżki spacerowe i biegowe, boisko do koszykówki, siłownię plenerową, kort tenisowy, strefy do grillowania i uprawiania jogi oraz wiele innych. Co ciekawe, deweloper przewidział tu ciekawy element dodatkowy – budowę wypożyczalni kajaków, żaglówek i skuterów przy kanale. Mimo położenia na uboczu osiedle jest doskonale skomunikowane autobusowo i pociągami SKM z centrum miasta.

 

Miasto w Mieście – Wrocław i Kraków z najlepszą infrastrukturą

Miasto w Mieście

Pod względem dostępnej infrastruktury najlepsze okazały się zdaniem autorów raportu osiedla we Wrocławiu i Krakowie. Po bezkonkurencyjnym w obu kategoriach osiedlu Bażantowo miejsce drugie w kategorii infrastruktury zajęły wrocławskie Nowe Żerniki (miasto Wrocław, Dolnośląska Okręgowa Izba Architektów RP oraz wrocławski oddział SARP). Miejsce trzecie zajął krakowski projekt Mieszkaj w Mieście (Henniger Investment Sp. z o.o. S.K.A.). Co zadecydowało o wyróżnieniu tych inwestycji typu Miasto w Mieście?

Nowe Żerniki – jedyny w zestawieniu projekt realizowany przez miasto, a nie dewelopera – położone są na obrzeżach miasta, niedaleko obwodnicy. Jeśli chodzi o nowe mieszkania na sprzedaż Wrocław oferuje ich tu ponad 2000 w zróżnicowanej zabudowie. Na osiedlu powstaną zarówno domki jednorodzinne, jak i budynki wielorodzinne. Nowe Żerniki są dobrze skomunikowane autobusowo i tramwajowo z centrum miasta, a bliskość obwodnicy umożliwia komfortową komunikację samochodową. Osiedle zapewnia infrastrukturę bogatszą niż większość inwestycji w zestawieniu – znajdzie się tu żłobek, przedszkole, szkoła, bazarek i obiekty rekreacyjne. Powstaną również obiekty wyjątkowe w skali zestawienia: kościół, dom kultury, przychodnia i starannie zaprojektowane przestrzenie wspólne. Będzie również dom seniora, który poza osiedlem Nowe Żerniki posiada w zestawieniu tylko zwycięski projekt z Katowic.

Gdy w grę wchodzi świetnie zlokalizowane mieszkanie na sprzedaż Kraków oferuje przede wszystkim projekt Mieszkaj w Mieście. Ma on na celu stworzenie samowystarczalnego, w pełni funkcjonalnego osiedla ze zróżnicowaną zabudową. Dobrze skomunikowana z centrum Krakowa inwestycja obejmuje ok. 2200 mieszkań w 37 budynkach wielorodzinnych oraz 9 budynkach jednorodzinnych. Dodatkowo zaplanowano powierzchnie biurowe, przestrzenie wspólne oraz park. Osobie, która zdecyduje się tu na zakup nieruchomości Kraków oferuje bogatą infrastrukturę. Z pakietu usług podstawowych znajdują się tu sklepy, siłownie, restauracje, miejsca postojowe, place zabaw i tereny zielone. Do usług Premium zaliczają się żłobek, przedszkole, klub osiedlowy z klubem malucha oraz hala sportowa. Warto też podkreślić obecność wielu nowoczesnych rozwiązań: stanowisk myjni samochodowych oraz stanowisk do ładowania samochodów hybrydowych w garażach podziemnych.

 

Miasto w Mieście – które inwestycje wypadły najsłabiej?

 Miasto w Mieście

W zestawieniu najlepszych inwestycji typu Miasto w Mieście prowadzą zatem Wrocław, Warszawa i Kraków. A które projekty znalazły się na końcu zestawienia? Autorzy raportu wyróżnili jedynie najlepszych, wystarczy jednak rzut oka na porównanie wszystkich inwestycji, by znaleźć odpowiedź.

Krakowska inwestycja Nowa 5 Dzielnica, choć dobrze zlokalizowana i skomunikowana, oferuje klientowi stosunkowo niewiele w porównaniu z projektami konkurencyjnymi. Na terenie osiedla znajduje się niewiele terenów zielonych i rekreacyjnych, a w jego otoczeniu nie ma ich wcale. Również oferta jest stosunkowo mało zróżnicowana i składa się wyłącznie z typowych mieszkań z sektora popularnego. Na terenie inwestycji brak w dodatku restauracji i kawiarni oraz większości placówek z kategorii Premium. Jeśli chodzi o mieszkania sprzedaż w Nowej 5 Dzielnicy z pewnością będzie jednak przebiegać sprawnie – to wciąż atrakcyjny projekt.

Również podwarszawskie osiedle Nowe Zamienie wypadło w zestawieniu stosunkowo słabo. Największym problemem inwestycji jest peryferyjne położenie i mała ilość połączeń autobusowych z centrum. Samo osiedle jest niewielkie, na ok. 800 mieszkań, a w jego pobliżu brak zagospodarowanych terenów zielonych i rekreacyjnych. Także zróżnicowanie oferty pozostawia nieco do życzenia. Pod względem infrastruktury brak tu usług Premium poza przedszkolem, a z usług podstawowych brakuje m.in. siłowni i miejsc postojowych. Deweloper zadbał za to z kolei o przestrzenie publiczne, tworząc na osiedlu place miejskie oraz jeziorko z trasami spacerowymi. Walorami inwestycji są również niska, niezbyt gęsta zabudowa oraz pełna ochrona z monitoringiem.

Warto również wspomnieć o osiedlu Regaty w Warszawie. Ta duża inwestycja zapewnia klientowi tylko niektóre z obiektów infrastruktury z kategorii podstawowej. Brak tu m.in. miejsc postojowych, siłowni i parków. Jeszcze słabiej osiedle wypada w kategorii usług Premium, z których oferowane są jedynie przedszkola i szkoły. Na terenie osiedla Regaty praktycznie brak zagospodarowanych terenów rekreacyjnych i zielonych, występuje za to gęsta, wysoka zabudowa. Utrudniony jest też dojazd do centrum stolicy. Atutem jest za to bliskość Kanału Żerańskiego.

 

Miasto w Mieście wciąż wymaga pracy

Miasto w Mieście

W podsumowaniu raportu na temat inwestycji typu Miasto w Mieście jego autorzy stwierdzają, że choć idea jest ciekawa, w praktyce nadal pozostaje wiele do zrobienia. Spośród 11 przeanalizowanych projektów tylko nieliczne spełniają warunek zróżnicowanej oferty, a tylko jeden oferuje warunki dogodne dla osób starszych. W efekcie osiedla te przeznaczone są wyłącznie dla średnio zamożnych rodzin z dziećmi, a ignorują potrzeby innych grup klientów. W większości inwestycji również oferta usług Premium jest bardzo skromna, co oznacza, że mieszkańcy i tak często muszą podróżować do centrum. W efekcie zapowiadana alternatywa dla osiedli-sypialni w praktyce często oznacza bardzo podobne warunki.

Innym mankamentem wielu projektów spod szyldu Miasta w Mieście jest ich położenie oraz otoczenie. Sporo z tych inwestycji powstaje na terenach słabo zurbanizowanych, otoczonych gruntami rolnymi czy osiedlami domków jednorodzinnych z niedostateczną infrastrukturą. Zdarzają się też inwestycje otoczone obszarami poprzemysłowymi. Okolice te często nie mają dogodnie położonych i dobrze skomunikowanych przystanków autobusowych czy stacji kolejowych. Utrudniony jest też dojazd samochodem, a na osiedlach nie zawsze powstaje odpowiednio dużo miejsc postojowych. Gdyby osiedla te rzeczywiście były samowystarczalne usługowo, trudności z dojazdem byłyby mniej uciążliwe. Niestety, kupno czy wynajem mieszkania w większości z inwestycji oznacza częste problemy na tym polu.

Poza zwycięskim osiedlem Bażantowo praktycznie brak też w Polsce projektów typu Miasto w Mieście, które byłyby dostępne finansowo dla różnych grup społecznych. Większość oferuje wyłącznie mieszkania do wynajęcia i na sprzedaż z sektora popularnego. Inne, jak Marina Mokotów, oznaczają tylko podwyższony, apartamentowy standard.

Warto też zauważyć, że inwestycje typu Miasto w Mieście powstają jak dotąd wyłącznie w kilku największych miastach kraju. Mieszkania Oświęcim, mieszkania Radomsko, mieszkania Mielec, mieszkania Tarnobrzeg, mieszkania Stalowa Wola – te i inne hasła są wyszukiwane przez Polaków w internecie bardzo często. W mniejszych miejscowościach nie ma jednak alternatyw dla klasycznych osiedli-sypialni i wszystko wskazuje na to, że jeszcze długo ich nie będzie.

 

Miasto w Mieście – czy ta inicjatywa ma przyszłość?

Miasto w Mieście

Kupię mieszkanie – tę decyzję podejmuje z roku na rok w Polsce coraz więcej osób. Stale rosnące ceny działek budowlanych oraz samych mieszkań na sprzedaż sprawiają jednak, że kupno i sprzedaż nieruchomości to działania wymagające coraz większego namysłu. Przeglądając ogłoszenia nieruchomości, łatwo zauważyć, że rynek nieruchomości aż pęka w szwach od ofert. Nieruchomości Racibórz, mieszkania na sprzedaż Warszawa, nieruchomości Mielec, domy Kraków… Jak wybrać najlepszą opcję? Zastanawiając się, jak kupić mieszkanie, by być z zakupu zadowolonym, wielu klientów rozgląda się dziś za ciekawymi, nieszablonowymi projektami. Inwestycje takie jak Miasto w Mieście niewątpliwie są warte rozważenia – czy jednak mają w Polsce przyszłość?

Wady osiedli-sypialni znane są od dawna i jest pewne, że warto próbować im zaradzić. Jako alternatywa dla tego rozwiązania osiedla typu Miasto w Mieście w teorii prezentują się interesująco. Jak jednak pokazuje praktyka, realizacja samowystarczalnych osiedli jest trudniejsza, niż mogłoby się wydawać. Jeśli „miasta w miastach” rzeczywiście mają osiągnąć sukces, konieczne będzie najpierw sprawienie, by faktycznie oferowały to, co zapowiadają. Dopóki mieszkaniec osiedla wciąż musi jeździć do centrum w celach innych niż zawodowe, o samowystarczalności inwestycji nie ma mowy. Co zaskakujące, wielu deweloperów zaniedbuje również kwestię terenów zielonych i rekreacyjnych. Skutkiem jest powstawanie osiedli przemyślanych urbanistycznie i atrakcyjnych pod względem oferty, ale mało przyjaznych mieszkańcom.

Jeśli jednak deweloperzy przyłożą się do projektów i zainwestują w nie, osiedla typu Miasto w Mieście mogą odnieść sukces. Stanowią one bowiem odpowiedź na wiele palących problemów, z jakimi borykają się obecnie wielkie ośrodki miejskie. Samowystarczalne osiedla na obrzeżach miast umożliwiają redukcję korków i smogu, stymulują rozwój gospodarczy przedmieści oraz pomagają ograniczyć urbanistyczny chaos. Lepiej się też na nich żyje, a mieszkańcy w naturalny sposób nawiązują silniejsze więzi sąsiedzkie niż na „typowych” osiedlach. Idea jest zatem godna uwagi – jeżeli rozwiązane zostaną problemy z wdrażaniem jej w życie, inwestycje typu Miasto w Mieście zdecydowanie mają przyszłość.

 

 

 

Autor: Przemysław Zańko, serwis Homla.pl
Źródło: raport firmy Expo Property „Analiza inwestycji mieszkaniowych o charakterze »Miasta w Mieście«”, Homla.pl

 

KOMENTARZE
    Brak komentarzy, bądź pierwszy!

Dodaj komentarz