Decydując się na kupno garażu, warto się upewnić, że dokonujemy przemyślanego zakupu. Ma to szczególnie duże znaczenie w przypadku garażu jako osobnej nieruchomości, nieprzypisanej do mieszkania na sprzedaż. Co warto sprawdzić przed podpisaniem umowy?

 

Kupno garażu – sprawdź księgę wieczystą

 

kupno garażu

 

Dokładne sprawdzenie księgi wieczystej to podstawa przy zakupie każdego typu nieruchomości. Kupując garaż czy miejsce parkingowe, warto jednak zwrócić na nią szczególną uwagę. Nieprzypisany do mieszkania garaż na sprzedaż powinien mieć osobną księgę wieczystą. O jej numer należy poprosić sprzedającego. Numer ten można też uzyskać, składając w odpowiednim sądzie rejonowym wniosek o wydanie takiej informacji. Aby uzyskać dostęp do księgi, trzeba udać się do wydziału ksiąg wieczystych w sądzie rejonowym. Tam bez żadnych opłat sprawdzimy właściciela nieruchomości, jej status prawny i ewentualne obciążenie hipoteką. Dane te można też uzyskać w internecie, na portalu Elektronicznych Ksiąg Wieczystych prowadzonym przez Ministerstwo Sprawiedliwości.

Jeśli przedmiot sprzedaży stanowi garaż wraz z działką, na której stoi, sam garaż może nie mieć osobnej księgi wieczystej. Podobnie będzie w sytuacji, gdy garaż stoi na gruncie dzierżawionym. W takim przypadku trzeba sprawdzić księgę wieczystą danej działki budowlanej. Procedura będzie identyczna jak ta dla księgi wieczystej garażu na sprzedaż. Warto też poprosić właściciela o komplet dokumentów związanych z działką i dokładnie je sprawdzić. Dowiedzmy się też, czy nabywamy prawo własności gruntu i budynku, czy tylko prawo dzierżawy.

Gdy upewnimy się, że osoba sprzedająca rzeczywiście jest właścicielem garażu na sprzedaż, warto jeszcze sprawdzić, czy budynek postawiono legalnie. W tym celu trzeba z numerem ewidencyjnym działki, na której stoi garaż, wybrać się do Wydziału Geodezji odpowiedniego Urzędu Miasta czy Urzędu Gminy. Tam za niewielką opłatą dowiemy się, czy garaż wybudowano zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli dla danej działki budowlanej takiego planu nie uchwalono, urząd powinien mieć informację o tym, że wydano zgodę na budowę garażu. Gdy takiej zgody nie stwierdzimy, najprawdopodobniej mamy do czynienia z samowolą budowlaną. Kupując taką nieruchomość, ryzykujemy, że kiedyś otrzymamy nakaz rozbiórki budynku.

 

Kupno garażu – formalności

 

kupno garażu

 

Procedura zakupu garażu jest zasadniczo podobna do procedury zakupu mieszkania czy domu na sprzedaż. Sprzedający powinien przedstawić nam komplet dokumentów dotyczących garażu i działki, w tym:

  • akt własności nieruchomości lub inny dokument stanowiący podstawę nabycia,
  • wypis z rejestru gruntów,
  • zaświadczenie o przeznaczeniu terenu w planie zagospodarowania przestrzennego.

Dokładna lista dokumentów będzie się różnić w zależności od formy własności garażu na sprzedaż. Dodatkowe dokumenty mogą też być potrzebne w związku z lokalizacją i charakterem działki. Warto więc poprosić o pomoc notariusza, który określi, co dokładnie będzie potrzebne do zawarcia umowy.

Wizyta u notariusza i tak będzie konieczna, ponieważ umowa kupna-sprzedaży garażu powinna być sporządzona w formie aktu notarialnego. Od obowiązku tego zwolnione są tylko garaże na sprzedaż niezwiązane z gruntem, czyli same ruchome konstrukcje garażowe (np. z blachy). To, czy dany garaż jest związany na stałe z gruntem czy nie, to niestety często kwestia sporna i zależy od interpretacji konkretnego przypadku przez urzędników. W razie wątpliwości najlepiej zasięgnąć informacji w Urzędzie Gminy lub Urzędzie Miasta. Sam akt notarialny kupna-sprzedaży garażu nie ma odgórnie ustalonej formy. Notariusz za opłatą samodzielnie go sporządzi i udostępni stronom do podpisu.

 

Podatek od garażu – kto zapłaci?

 

kupno garażu

 

Kupno garażu jako osobnej nieruchomości ma jeden podstawowy mankament – koszt. Taka nieruchomość obciążona jest bowiem wyższą stawką podatku od nieruchomości niż garaż jako prawnie przynależna część budynku mieszkalnego. Maksymalna stawka podatku za dom z garażem wynosiła w 2017 roku 0,75 zł/m2, zaś za garaż z osobną księgą wieczystą (wolnostojący lub będący częścią budynku) – 7,63 zł/m2. Z takim zakupem będzie się zatem wiązał ok. 10 razy wyższy podatek.

Podatek od garażu kupujący płaci przy każdej takiej transakcji. Nie ma tu znaczenia forma własności ani typ garażu. Jedyny wyjątek stanowią wspomniane już garaże niezwiązane na stałe z gruntem. Większość gmin interpretuje np. popularne „blaszaki” jako konstrukcje tymczasowe i ruchome. Zakup takiego garażu będzie zatem zwolniony od podatku. Kwestię tę należy koniecznie ustalić w urzędzie przed kupnem garażu (najlepiej poprosić o odpowiedź na piśmie). Może się bowiem okazać, że wystarczy np. ocieplenie, by ten sam „blaszak” został uznany za budynek podlegający opodatkowaniu.

 

Kupno garażu – co z częściami wspólnymi?

 

kupno garażu

 

Na koniec warto wspomnieć o kwestii części wspólnych. Garaż na sprzedaż jako osobna nieruchomość nie zawsze jest bowiem budynkiem wolnostojącym. Równie dobrze osobny przedmiot sprzedaży może stanowić garaż będący częścią budynku. W takim wypadku warto pamiętać, że podjazd do garażu nie staje się po zakupie garażu własnością nabywcy. Podjazd pozostaje częścią nieruchomości wspólnej, której klient jest tylko współwłaścicielem. Wszyscy uprawnieni do korzystania z nieruchomości wspólnej mogą zatem korzystać z podjazdu na tych samych zasadach.

Nabywca takiego garażu musi też liczyć się z ponoszeniem kosztów utrzymania części wspólnych nieruchomości, do której przynależy garaż. Nie ma przy tym znaczenia, czy korzystamy z klatek schodowych, ławek i innych wspólnych elementów. Zgodnie z prawem obowiązuje nas bowiem taka sama składka jak właścicieli mieszkań czy innych garaży na sprzedaż.

 

Autor: Przemysław Zańko, serwis Homla.pl
KOMENTARZE
    Brak komentarzy, bądź pierwszy!

Dodaj komentarz